广州供地创4年新高

2018年广州土地市场供应、成交量均创近4年纪录，商住商服用地总出让金达1322亿，中心区白云、外围区南沙灵山岛成为市场焦点;此外，白云湖、陈头岗、萝岗车辆段等地铁综合地块出让速度加快，整体供地气氛活跃。

结合《2017-2021年住宅用地供应计划》以及今年出让情况，广州中原研究发展部认为，2019年商住用地供应将会向计划中的“平均每年475万平方米”目标靠近。但综合实际情况考虑，供地在400万平方米水平的可能性较高;此外，近两年推进速度明显加快的旧村改造将会成为除公开招拍挂以外重要的商住地来源。

商住用地方面，2019年老城区供地将以白云、黄埔为主，尤其白云区中、北部仍有大片待开发区域，预计人和、江高一带结合空港经济区等概念打包出让“产城地”的可能性较高;此外，新市、三元里、黄石路一带仍然具备丰富的旧厂房资源，可供作为宅地之用。相比之下，曾经的“市区货仓”黄埔供地或呈现减少趋势，在萝岗车辆段巨无霸地块出让后，片区重点板块如科学城、香雪再供应大面积商住地的可能性较低，预计未来沿21、知识城线拓展新用地的可能性较高。

外围区方面，南沙、增城将撑起半边天，两区新兴板块，如增城中新镇、南沙黄阁、东涌、灵山岛等板块成为出让重点的可能性较高。

总量升供地连续两年超20%增幅

2018年广州商住商服用地累计供应471.87万平方米，较去年增加28%。其中商住用地供应394.67万平方米，商服用地77.2万平方米，用地供应呈现连续两年超20%的增幅。

作为重磅文件《广州市2017-2021年住宅用地供应计划》公布的第二年，2018年广州供地秉承“增加宅地供应”的思路，即在商服用地保持年均75万㎡水平的情况下，商住地供应逼近400万平方米，与计划“每年平均供应475万平方米普通商品住宅用地”的目标接近。

另一方面，得益于去年12月以来充足的供应量，今年广州用地成交面积达505.05万平方米，同样创近4年新高。

广州中原研究发展部认为，从近年用地成交情况来看，2018年土地市场呈现“总出让面积、金额增，溢价率、楼面地价下降”的特征。由于成交面积大增，今年商住商服用地总出让金达1322.13亿，同比上升19.6%，同样创下新高。

从月度情况来看，与去年“每月平均供应”的情况不同，今年供地、成交主要集中在第四季度。其中11月累计挂牌207.4万平方米用地，占全年供应面积的44%;12月成交216.96万平方米用地，占全年成交的43%。增城中新镇九和村三宗宅地、白云湖车辆段用地、化龙现代产业园用地一、二等“巨无霸”地块均在最后两个月进行交易，直接拉动第四季度土地市场表现。

广州中原研究发展部认为，第四季度供地猛增除贴近“每年475万平方米商住地”供应目标外，还有利于为市场“土地供应充足”的未来预期，结合第四季度楼市备案价优化、房贷利率下调、限售限签适当放松的因素，当前广州整体楼市基本面向好。

供地足白云将承包老城区一手新货

今年中心区供地集中在白云、黄埔两区，其中黄埔供应83.23万平方米，为中心区供地第一大区，全市仅次于增城，需要指出的是，黄埔年内供应的17宗用地，16宗位于原萝岗片区，仅五矿拿下的茅岗路以东地块属于“老黄埔”。因此，从传统老城区划分的角度看，今年白云供地是“城区主角”，其年内供应7宗累计58.91万平方米用地，其中商住用地5宗累计56.16万平方米。白云2018年供地量比2014-2015年间荔湾广钢供应13宗宅地面积总和(55万平方米)还要多，可见供应能力之强劲，预计未来2-3年，白云将“承包”老城区一手新货。

外围区方面，增城供地依旧“一骑绝尘”，供应92.28万平方米用地，抛离其他区域25万平方米以上，值得留意的是，增城区今年并未供应纯商服地;此外，由南沙、番禺组成的南部片区累计供应128.26万平方米用地，与增城平分秋色，可预期东、南部将会是未来一段时间广州一手住宅的“主产地”。

溢价低房企拿地更加理性

从另一方面来看，今年总竞配建面积为13.1万平方米，同比下跌七成，自持面积亦减少超五成。虽然今年“竞配建”面积较过去两年减少，但包含在出让条件中已涵盖的政府房源建设要求却高达67.17万平方米，20宗地块涉及配建要求，占出让地块宗数的34%。该部分配建大体可以分为政府回购/统筹、人才公寓、安置房、租赁住房四大类。其中，人才公寓计容建面达28.64万平方米，为配建面积中占比最大的一部分，预计未来可产生4000-4500套人才公寓。

广州中原研究发展部认为，人才公寓密集布局的黄埔、增城两区为广州重要的招商引资区域，居住配套的完善可提高对劳动力的吸引力，服务广州产业升级发展。

此外，今年出让地“首创”政府回购/统筹部分，即政府通过3500元/㎡的价格回购开发商配建的面积，带有这一条件的用地，基本集中在花都湖、南沙万顷沙、灵山岛、白云江高镇等待发展区域。

广州中原研究发展部认为，由政府进行部分回购一定程度上减轻了房企的资金压力，利于提高房企拿地热情;另一方面，未来该部分房源将由政府定向作为人才房、安置房等用途，对于区域“拓荒”同样具有重要意义。

广州中原研究发展部认为，今年用地竞争激烈程度相对降低，过去两年开发商“一掷千金”夺地的情况不再，用地成交更加理性。

今年用地整体溢价率仅3.7%，创近4年新低，主要原因为出让商服地以底价定向“产业引资”为主，不产生溢价;宅地溢价低的原因除开发商出价更加理性外，官方在设置出让底价时亦相对提高，因此早年溢价率高的情况并未出现。

仅统计公开挂牌出让地块，2018年广州Top10拿地房企共贡献916.48亿土地出让金(同比上升8%，去年为847.2亿);但Top10房企出让金占全年土地出让金总额的69%，却比去年减少8个百分点，主要原因为今年供地量大增，出让金相对分散。另一方面，今年Top10拿地房企中，国企占8家，民企占2家，国企公开拿地次数、金额较多亦属于今年广州土地市场一大特征。