房企前20强中9家负债率过高 近期融资高发“借新债还旧债”

在继2018年11月房企融资千亿、12月融资1600亿后，进入2019年以来，房企融资继续保持大规模扩张。据不完全统计，目前为止已有40多笔融资，合计融资额度高达千亿，保利、招商局、华夏幸福、世贸股份、金科、电建、阳光城等房企均公布了大额融资。

自去年下半年开始，房企逐步迎来偿债高峰期，业内人士指出，近期房企融资力度加大多用于“借新债还旧债”。值得注意的是，国家发改委去年底发文支持企业进一步融资，但一些房企因负债过高而被排除在外。

131家房企负债7.89万亿元 2019年6.1万亿债务待还

去年下半年以来，房企频繁融资，主要是前期过度投资对资金需求有所上涨。国金证券研究所报告显示，2014年房地产企业发债规模从2013年的435.35亿元急剧上升到3965亿元;2015年发债规模保持高速增长趋势达到历史高点，为12456亿元，同比增长214.15%。2016年融资规模9824亿元，2017年因严监管下调至3286亿元。Wind最新统计数据显示，2018年全年，房地产行业共发行了802只债券，规模高达6807.4亿元。

针对近期房企融资潮，诸葛找房数据研究中心首席分析师陈雷表示，2018年底很多企业债券到期，偿还压力大，因此近期房企融资力度加大，并非监管放松。不少企业在融资计划中也说明，所得款项将用于“借新债还旧债”，预计2019年房企现金流会更加紧张。

Wind数据显示，A股上市的131家房企中，2018年第三季报负债合计7.89万亿元，较2017年年底的6.6万亿元，增长19.5%。具体来看，万科地产2018年第三季度负债1.22万亿元，较2017年底的9786亿元，增幅高达24.5%;绿地控股2018三季度负债总额8497亿元，较2017年底上涨12.5%;保利地产负债总额从2017年底的5382亿元，增至2018年第三季度的6845亿元，增幅达27.18%。

在连续几年大量融资后，房企迎来了负债集中还款期。恒大研究院报告显示，2018年下半年开始，房企逐步迎来偿债高峰期。截至2018年6月底，除民间融资和类金融机构贷款，房企有息负债余额约19.2万亿元，规模最大的是房地产开发贷。从兑付规模来看，2018年下半年到2021年到期规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元。

发改委支持优质企业融资 房企前20强中9家负债率过高

国家发改委在2018年12月12日发布的《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》中提到，支持建筑业、房地产业营业收入大于300亿元的企业进行发债融资。在参考标准中对于房地产企业的要求为，资产总额大于1500亿元，营业收入大于300亿元，不超过所在行业资产负债率重点监管线;未明确重点监管线的，原则上资产负债率不得超过85%。

根据文件要求，资产总额、营业收入可按照企业最近一年经审计财务数据或最近三年经审计财务数据的平均数进行计算，而资产负债率按照企业最近一年经审计财务数据计算。

梳理2017年销售排名前20强的房企数据发现，万科、华夏幸福、绿城中国、旭辉集团、保利地产、金地集团、招商蛇口、龙湖地产、华润置地、世贸房地产、中国海外发展等11家房企符合条件，其他一些知名房企则因负债率过高而被排除在外。

其中，万科、华夏幸福、绿城中国2017年资产负债率分别为83.90%、81.10%、80.16%，其他几家房企负债率均低于80%，中国海外发展2017年资产负债率57.62%。

业内指出，房地产是高杠杆行业，高杠杆一方面决定了房企是否能做大规模，业内著名的闽系、粤系房企都是通过加杠杆做大的典型，但另一方面，如果外部融资不畅，内部销售又放缓，房地产行业的高周转不灵的情况下，尤须警惕债务偿还高峰对地产企业带来的资金压力。能否把握规模与负债之间的利润平衡，成为横亘在房企面前的一个挑战。