天津土拍回归“平衡” 中小地块将成“宠儿”

纵观2018年土地市场，根据中原地产数据统计显示，2018年天津市共计成交住宅类土地106宗，同比2017年土地成交宗数上涨约10%;成交面积约846万㎡，规划建面约1341万㎡，同比2017年土地成交面积上涨约24%;成交楼面均价合7151元/㎡，同比2017年成交楼面均价下降31%。综合以上数据可以看出，2018年从土地成交数量和成交面积较2017年均有所上涨，但在政策调控的基础上，成交价格同比回落明显。土地市场成交趋于理性，以限制最高地价、竞自持或棚改为主要手段进行控制。

2018年上半年，高地价、高溢价率地块依然存在，多加开发商争抢一宗土地的现象频发。5月作为转折点，开发商由之前的竞争转为合作拿地。全年住宅类土地遭流拍、停牌、延期达36宗，占全年推出土地的25%。下半年整体呈现“底价零溢价成交”和“停牌流拍”的特征，土拍逐渐由卖方市场转为买方市场。

从土地成交区域来看，市内六区地少价高，2018年成交5宗土地，成交面积约17.3万㎡，规划建面约35万㎡，成交楼面均价21928元/㎡;其中河西区成交占3宗，成交面积约8.4万㎡，规划建面约16万㎡，成交楼面均价合21747元/㎡;河西区住宅类土地时隔三年再度成交，为存量日益减少的河西新房市场注入“新鲜血液”。

环城四区土地市场表现最为亮眼。在已成交的106宗土地中，环城四区成交34宗，成交土地面积约311万㎡，规划建面约518万㎡，占比近全市的40%;从住宅市场的表现看，环城四区成交占比最高，其主要原因为中心区地少价高，再加持外围轨道交通、配套等发展愈来迅速，客群外溢速度越来越快。

伴随着政策调整延续、园区合并、部分土地属性变更等原因，政府土地供给能力增加，土地整理成本下降。2019年土拍市场或将延续2018年下半年的趋势，一方面，流拍、停牌、复牌在成交均有可能出现;另一方面，中小地块将成为市面成交主流，企业拿地将会持续保持理性。