政府工作报告定调房地产市场 释放八大信号

3月5日上午，国务院总理李克强在十三届全国人大二次会议上作政府工作报告。报告通过“房地产税”“新型城镇化”“棚户区改造”“群众住房问题”等关键词，勾勒出2019年及未来房地产市场的发展趋势。

-深入推进新型城镇化

政府工作报告中提到，“深入推进新型城镇化”。

对此，全联房地产商会创会会长聂梅生认为，报告中提到的发展是城市内涵性的一个增长，所以它叫新型城镇化。新型城镇化并不是版图的扩张，而是城市的更新，包括老城市老旧小区的升级，实际上它是给城镇化赋予一个新的内容，更多从人的角度来考虑城镇化。

-以中心城市引领城市群发展

政府工作报告明确指出，“坚持以中心城市引领城市群发展”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，后续预计中心城市的发展会有较多的机会，尤其是一些中西部的中心城市，会有较好的发展导向，这样也会发挥更好的辐射效应;预计后续一些城市群中的中小城市会有较好的发展机会，尤其是类似武汉、郑州、西安、沈阳等城市，周边的中小城市发展机会将明显上升。

-继续强调落户政策

政府工作报告明确指出，“抓好农业转移人口落户，推动城镇基本公共服务覆盖常住人口。”

严跃进认为，政策中提到了要抓好农业转移人口落户政策，实际上近期各地都在抓这个工作，这有助于人口导入的门槛降低和市民化的进程加快。类似落户政策预计会形成一波新的红利，预计2019年通过落户政策而带动的购房消费需求会继续上升。

-更好解决群众住房问题

政府工作报告指出，“更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。”

严跃进认为，从政策上看，这和此前中央经济工作会议的精神是一致的，主要是3个要点，即落实城市主体责任、完善住房体系、推进棚改工程。预计今年会不断推进对各地楼市调控的考核，这里虽然没有提“一城一策”，但估计接下来会有陆续细分政策出台。尤其在住房规划、住房政策调整、住房金融政策完善等方面有创新。

-推进保障房建设和棚改

政府工作报告明确，“继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。”

中原地产首席分析师张大伟认为，从全国库存看，当前房地产去库存任务初步完成，很多城市去化周期均在12个月以下。棚改的数量将减少，这已经是2018年的政策要求，另外货币化安置的逐渐收紧也已经是趋势。但一刀切的可能性不存在。

-存量市场受到高度重视

政府工作报告明确指出，“城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯，健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施。”

严跃进认为，这次政府工作报告中提出了很多新的产业，包括水电路气配套设施、加装电梯、便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等7个细分领域，这是很多涉及城市运营的开发商可以积极关注的。

-集体经营性建设用地入市

政府工作报告中提到，“推广农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点成果”。

严跃进表示，此次政策强调了“推广”的概念，意味着此前全国18个城市试点工作会推广。所以预计包括苏州、东莞、重庆、济南等城市后续在集体建设用地配建租赁住房等方面，会有较多的动作和政策导向。

-稳步推进房地产税立法

政府工作报告明确，“稳步推进房地产税立法”。

聂梅生指出，2019年仍将是房地产税落地的准备之年，继续完善诸如调查研究之类的前期准备工作。

张大伟认为，房产税立法过程较长，目前在积极准备草案阶段，短期出台可能性不大。