万科2019年集团实现营业收入人民币3678.9亿元 物业短期内没有上市计划

17日，万科企业股份有限公司发布2019年度报告。报告期内，集团实现营业收入人民币3678.9亿元，归属于上市公司股东的净利润388.7亿元，同比分别增长 23.6%和 15.1%，实现销售金额6308.4亿元;截至报告期末，集团持有货币资金1661.9亿元，净负债率33.9%;拟合计派发现金股利约118.1亿元(含税)，每10股派送10.45元(含税)现金股息。

万科方面表示，将以“聚焦产品服务，深化组织重建，巩固提升基本盘”作为2020年度工作主题，做好各项工作。此外，万科董事会主席郁亮在业绩推介会上再次回应，万科物业短期内暂时没有上市的计划。

业绩稳健增长

年报显示，2019年万科实现营业收入3678.9亿元，同比增长23.6%;实现归属于上市公司股东的净利润388.7亿元，同比增长15.1%;每股基本盈利3.47元，同比增长13.3%;全面摊薄的净资产收益率为20.7%，较2018年减少1.0个百分点。

分业务类型看，集团营业收入中，来自房地产及相关业务的营业收入为3526.5亿元，占比95.9%，来自物业服务的营业收入为127亿元，占比3.5%。

房地产开发业务方面，集团实现销售面积4112.2万平方米，销售金额6308.4亿元，分别增长1.8%和 3.9%。实现开发业务结算收入3340.4亿元，同比增长21.8%。截至2019年末，万科合并报表范围内有4288.5万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约6091亿元，较2018年末分别增长15.6%和14.8%。

2019年，万科获取新项目147个，总规划建筑面积3716.5万平方米，权益地价总额约 1549.6亿元;按权益投资金额计算，其中79.9%位于一二线城市;参与一批旧城改造项目，按当前规划条件，权益建筑面积合计约492.9万平方米。

报告期内，万科物业实现营业收入127亿元，同比增长29.7%，累计签约面积6.4亿平方米，同比增长26.1%;新拓展项目的年饱和收入(指根据项目合同约定在一个完整年度的物业服务费收入)54.06亿元，同比增长33.13%。。截至报告期末，万科物业累计签约面积6.4 亿平方米，同比增长 26.1%，其中已接管合同面积4.5亿平方米，为未来储备1.9亿平方米。

租赁住宅业务，以青年长租公寓(“泊寓”)为主要产品线，2019年新增开业5.6万间截止报告期末，累计开业11万间，成熟期项目(开业半年及以上)的平均出租率约 90%;城中村内的长租公寓新增开业 3.5 万间。

物流仓储服务，截至2019年底，万纬物流已进驻44个城市，获取138个项目，其中高标库123个，冷库15个，可租赁物业的建筑面积逾1086万平方米。

此外，万科也持续在商业开发与运营、冰雪度假、养老、教育等领域加快布局。

财务状况安全

报告期内，万科实现净利润551.3亿元，同比增长11.9%;实现权益净利润388.7亿元，同比增长15.1%。

本集团房地产及相关业务的结算毛利率为27.2%，较2018年下降2.5个百分点。本集团全面摊薄的净资产收益率为20.7%，较2018年下降1.0个百分点。

2019年本集团实现投资收益49.8亿元，同比减少26.6%。其中，来自联营、合营公司实现的公司权益利润为37.9亿元。

负债方面，截至2019年底，本集团净负债率为33.9%。截至报告期末，本集团有息负债合计2578.5亿元，占总资产的比例为14.9%。有息负债以中长期负债为主。有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债合计938.9亿元，占比为36.4%;一年以上有息负债1639.7亿元，占比为63.6%。

融资方面，万科通过公司债券、超短期融资券、中期票据等融资工具持续优化债务结构、降低融资成本，提升公司对财务风险的防范能力。凭借良好的市场信用，本集团境内外资本市场发行得到各类金融机构认可。

年报显示，万科全年实现经营性现金净流入456.9亿元;截至报告期末，本集团持有货币资金1661.9亿元，远高于一年内到期的流动负债的总和938.9亿元。

万科总裁及首席执行官祝九胜表示，万科仍将秉持稳健经营的一贯策略，保持良好的信用评级，合理控制好负债率和融资成本，加强与合作金融机构的沟通。同时，基于整体市场环境和经营情况合理安排融资节奏，灵活运用多元化的融资渠道，不会设定固定的融资目标。

“我们在现金流管理中一般是注重经营性现金流流入，当我们的经营性现金流流入比较充足以后，我们也会考虑资金存量。2019年的净现金流入非常好，连续11年实现经营性现金流为正，足够覆盖短期债务。”他说。

祝九胜认为，疫情整体上对公司的影响还是相当大的，体现在销售、交付、现金流、开复工等方面。同时，需求也不会简单地消失，疫情以后会逐步释放，释放的节奏、速度还有待观察，这是一个客观的过程。

提高“免疫力”

中长期来看，房地产行业已步入存量竞争时代，市场从卖方市场转变为买方市场，对客户的竞争更加激烈，对企业综合实力的考量更加严峻。短期来看，疫情进一步加大了不确定性，对企业在认识、态度、能力、行动方面提出了更高要求。

郁亮认为，企业的健康和免疫力是企业活下去的基础，如何让企业更健康，如何在这个过程中改变自身、构筑更强大的抗冲击能力，是企业在现阶段必须完成的课题。

“企业的免疫力来自于两个方面，首先要记住客户是我们的衣食父母，只有照顾好自己的衣食父母我们才能生存下来，也才有发展的前提，有客户信任才有我们的未来。第二个方面体现在现金为王，手有余粮。万科始终追求有利润的收入和有现金流的利润。”郁亮说，敏锐发现、更深入理解危机对城市发展、客户需求的改变，是创新动力的来源，更是培养未来竞争力的重要起点。“坚持在变化中不变的东西，寻找变化中可能的机会，让自己能够健康地活下去、活得好、活得久。”他表示。

年报披露，2020年万科将在吸收过往转型升级成果的基础上，重点做好三件事情。第一是对市场环境变化进行更深入的分析，回到基本商业逻辑，探寻在多变环境中可以保持不变的应变方法。第二是聚焦产品力和服务力，做好精益运营，提升竞争能力和经营效益。第三是深化组织重建，在实践中检验组织能力与效能，完成事人匹配。

“我们物业暂时没有上市计划，或者说在相当长一段时间内没有上市计划，当人们把万科物业当成城市服务商的时候我们才会考虑让它上市，这点请大家耐心等一等，让它更好地成长以后再让它上市。”针对物业上市问题，郁亮再次表明态度。

年报显示，2020年，万科现有项目预计新开工面积2921.2万平方米;预计项目竣工面积3319.3万平方米。(王日晨)