北京空置率微升租金下降 大宗交易投资者恢复活跃

  疫情之下的北京写字楼租赁市场，一季度几乎处于冷冻状态，但随着复工复产节奏加快，二季度或将出现明显的复苏迹象。

    高力国际华北区董事总经理严区海表示：“在这样的大环境下，整个一季度北京甲级写字楼租赁市场同样处于市场冷冻状态，几乎所有的租赁交易活动都处于暂停或延迟的状态。然而，我们对于市场的整体判断是疫情对于北京写字楼租赁市场没有决定性影响，其影响更多是在市场参与者的活跃度和市场节奏变化而已。”

    空置率微升租金下降

    高力国际方面表示，虽然一季度无新增供应量，但市场需求受到抑制，导致空置率环比提升0.8%，同比上涨5.9%，达到16.7%。其中燕莎商圈空置率上涨幅度最大，同比上涨6.1%，季度空置率上升为存量租户租约到期搬迁或缩减面积所致。由于空置率逐步走高，全市甲级写字楼租金水平也处于下调通道，全市平均租金同比降低2.5%至373元每月每平方米。

    由于租金下调，空置率上升，对于租户来讲已经出现了一个减负提升办公品质的机会窗口。疫情的出现也让很多企业重新审视并指定新的办公策略，更深入的思考如何进一步提高办公效率。对于写字楼业主，高力国际华北区董事总经理严区海建议：“写字楼业主对于目前的市场情况应该积极调整租赁策略，更灵活的通过多种方式留住老客户，拿下新客户，在这个时期保持出租率更为重要。”

    高力国际华北区研究部陆明对此的观点是：“北京市场的核心问题依然是高供应量推高空置率。2020年依然是供应高峰年，整体空置水平会持续攀升，有可能会进一步突破20%。然而，疫情延缓了很多在建项目的工程进度，因此我们预计会有部分项目将延迟入市，这从一定程度上减轻了市场的供给压力。随着疫情的逐步缓解，我们预计市场活动会在二季度出现较为明显的复苏迹象。同时，我们维持在2019年四季度对于市场租金高位盘整态势的基本判断，在疫情的影响下，租金的调整幅度将加大。基于目前疫情后期的市场状态，以及新增供应量的逐步入市，租金预期大概会在明年发生转变。”

 大宗交易投资者恢复活跃度

    “房地产投资需求长期存在，疫情只会影响市场投资节奏，国内一线城市优质资产将成为内外资本抗周期下的最佳防守工具，交易会在疫情逐步稳定后出现一定的释放，消化之前所压抑的需求。由于国际间差旅限制等因素，外资决策流程将相对慢于内资投资人。”高力国际中国区资本市场部董事总经理汪蓓如是认为。

    据悉，北京2020年一季度共录得3笔大宗交易成交，分别是综合体、酒店及写字楼。最大的交易是位于朝阳区的LG双子塔，该项目自去年下半年入市后“花落谁家”一直是投资界热议的话题，最终，新加坡主权基金GIC以11亿美元将其收购，占一季度总成交额的92%。

    事实上，自3月下旬以来，投资者已逐步恢复活跃度，在北京市场寻找投资机会，安排勘察项目等。其关注重点仍将是写字楼市场，除了城市更新类项目外，已具有现金流的持有型物业亦成为投资人关注的类型。

    值得一提的是，4月8日上午，北京中弘大厦33.12亿元被拍出，溢价率46.42%。对此，高力国际方面向《证券日报》记者表示，这栋物业很受投资者关注，当时评估价值为32亿元左右，每平方米单价不到5万元，成交后对应每平方米单价大约是5万元，这一价格水平相对比较合理。但买方应注意后续问题处理，因为项目并不完整，有53套左右已经散售，为了方便运营管理，买方可能会回收这部分散售物业。此外，买方未来至少投资3亿元费用做内装，预计2022年或2023年进入市场，届时写字楼租金市场会回暖，算是比较好的时机。

    对于接下来北京大宗交易市场走势，该人士向《证券日报》记者表示，会相对比较乐观，相信目前疫情情况是短期的，估计第二季度会复苏，“投资者其实非常关注投资大宗物业，最近都在积极看项目，甚至会用视频看投资标的。”

(王丽新)