昆明上半年总体住宅量跌价涨 主城土地供应同比减少41%

上半年，昆明住宅市场整体供销呈现下滑趋势，均价稳定上涨，供应市场恢复销售的4月，迎来第一个峰值，自5月开始整体供应大致稳定。成交端并没有受到大量供货而上行，反而呈下行趋势，上半年月均去化为近三年来最低点，均价受刚改改善占比提高影响，稳定上涨。

数读

昆明住宅市场供应412.65万平方米

同比下降6%较2019年上半年下降9.61%

成交378.77万平方米

同比上涨1.07%较2019年上半年下降20.29%

均价15739元/平方米

同比上涨7%较2019年上半年上升14.81%

分析:总体住宅量跌价涨，推盘量、认购率创近年来新低。三环附近区域为市场主力，刚需、刚改需求提升，刚需客对总价比较敏感。

(以上为克而瑞2021年上半年数据)

变化

主城土地供应同比减少41%

2021年上半年，昆明建设多条道路、机场，“南延”变“南控”，其他区域迎来新的机会;规范市场方面，昆明拟出新规限制阳台面积、严控农村村民宅基地等，整体以市场规范化为主导。但随着全国整体政策趋紧态势，昆明信贷趋紧，客户观望情绪重，导致市场供求有所下滑。

1—6月，土地供应市场受政府供地节奏放缓影响，供应体量大幅下降，主城土地供应同比减少41%，基本为挂牌供应;成交同比上涨5%，勾地较多。纯住宅作为主要成交土地，供求跌幅相对较大，分别为-48%、-19%。区位优越、地块各方面素质良好的宅地引发激烈争抢，如4月呈贡经开板块两块住宅用地，由保利+阳光城、中粮分食，巫家坝和甸营两块住宅用地由中铁建和招商夺得，均溢价成交，住宅成交地价有提升，但因公开拍卖少，溢价同比较低。

据悉，昆明主城65%住商办地以挂牌方式成交，打破往年拍卖比例节节高升的势头。部分项目后续用地、城改用地集中挂牌上市，如俊发的龙泉俊园、俊发城、盛唐城和逸天峰后续及零星整合用地;黑林铺昭宗城改、小团山片区改造、大普吉村城改、官渡区双凤双桥等7个城中村改造、经开区东冲顶片区城改、福德村城改、五里片区、茨坝城改等大批城改项目落地，城改走上快车道。

房企蓄力北市经开等区域

主力拿地房企中，既有头部房企持续备储，也有近年进驻房企积极扩张，合作、城改成为2021年房企拿地的主要方式。在拿地体量破40万平方米的房企中，俊发、云南建投均通过勾地大幅扩储。同时，通过招拍挂出让拿地的房企蓄力北市、呈贡七甸、呈贡经开，竞争巫家坝热点板块。

与此同时，主城投资热度逐渐边缘化。对比往年，价格高地的滇池沿线、城市外拓重要区域的泛亚、高新、马街、东市都面临开发空间的不断缩小，房企在呈贡七甸、经开、北部山水新城、马金铺、大渔等广袤区域寻求新机会。

市场供求量集中在三环附近区域。东南、呈贡新城、马街受新项目入市影响，供求体量大;二、三环间的西侧、南侧板块供求量最大。其中，在东南板块，俊发多个项目出货量长期居高不下;在泛亚科技板块，2021年在万科大盘拉动下，供求量大涨，位居全市第二。城市价格高地依然为滇池、度假区、巫家坝及二环内板块为代表的资源核心区。各板块成交面积及均价同比上涨最多的为官南板块，受锦粼天序、复地云极等高价项目影响，部分同比上涨较多的板块以价换量。

180万元以上住宅成交量提升

主城住宅成交以80～130平方米之间的中小户型为主力，其中110～130平方米占比33%、80～110平方米占比36%，刚需、刚改依然为市场主力。相较去年，100平方米以上面积段占比多为上升或持平。

昆明主城住宅成交以200万元以上总价为主力，占比32%，其中250万元以上总价占比16%。与2020年相比，180万元以上总价段占比共提升8%。

受到市场客观经济环境因素影响，整体推盘量较近三年有明显下降。一季度、二季度受向山的岛以及铂宸府等新项目距离主城较远、周边配套缺失等影响，导致去化较低，拉低平均认购率，致使年均认购率下滑至近三年最低点，较上年下跌19%。