北京市等多地试水集体建设用地建租赁房 企业农民租户受益 专家建议细化完善扶持政策

此前国家确定的北京、上海、沈阳、成都等13个城市首批开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，经过几年时间已经进入到落地阶段。

业内人士表示，激活农村集体建设用地建设租赁住房，有助于租购并举住房制度的完善，有助于缓解城市房租上涨的压力。同时，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑，对农村集体经济组织发展也是一种有益的探索。专家建议，应细化完善扶持政策，鼓励引导不同市场主体加强分工协作，调动各方积极性。

集体土地建成租赁住房亮相

今年25岁陈扬熹来自辽宁，已在北京从事国际业务咨询一年多的时间。虽然在京时间不算长，但她已先后搬了3次家，最近一次则是搬到南三环上的泊寓成寿寺社区，也是北京农村集体建设用地试点长租公寓的第一个项目。

“目前居住了快一个月，感觉各方面条件都不错，管家服务，物业管理，周边配套，房间设施等等，房租支出微微有点经济压力，不过这个价格可以有自己的一个独立空间，相比其他租房可能也需要差不多的价格，但是可能没有这么好的条件，觉得还算值得。”她告诉《经济参考报》记者。

事实上，2017年8月，国土资源部、住房城乡建设部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，将北京、上海、沈阳、南京等13个城市作为首批开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，此后随着福州、南昌等城市的加入，试点增至18个。经过三年时间，相关探索已经进入了落地阶段，而陈扬熹则是这项改革的首批受益者之一。

记者在泊寓成寿寺社区采访时看到，项目均为精装修的独立开间，租客基本可以拎包入住。同时，还面向不同收入水平、职业特点和租住需求的细分客群，特设女生房、宠物房、主播房等个性主题房间。房屋面积20平方米和29平方米两种户型，单套月租金从3600元到4700元不等，约为周边同品质一居室租金的70%-80%。同时，公寓还为年轻人提供了咖啡、书吧、健身、艺术等公共空间。在公寓的底层，商业配套正在建设，未来将引入餐饮、便利店、生鲜超市等生活服务配套门店。

“目前觉得住得比较舒服。”陈扬熹说，她和万科签订的是一年的合约，之后看底层商铺的建设，或者工作的调动，如果没什么问题会继续住下去。

改革剑指一线城市租房痛点

在推进“租售并举”的政策指引下，土地供应开始向租赁市场倾斜，包括万科在内的很多企业看准了其中蕴藏的市场机会。

据万科集团公共关系合伙人李钧向记者介绍，此前一线城市的租房市场呈现出供求错配和价格错配两大痛点。“农村集体经营性建设用地建的租赁房入市有效助力了两个错配问题的解决。”李钧表示，项目保障每位租客都有属于自己的独立私密空间，而将会客、阅读、健身等有社交属性的功能放置于开阔的共享空间中，通过设计解决供求错位。另外，由于项目租金将以稳定为主，过去常出现的房主频繁涨房租或者突然需要腾房的情况，也将不复存在。

实际上，泊寓成寿寺社区只是北京市首批集体土地建设租赁住房的试点工程之一。2017年11月，北京市确定于5年内供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房，平均每年供地约200公顷。

中国人民大学城乡发展规划与管理研究中心主任叶裕民表示，目前一线城市中，城中村规模巨大，部分所在区域甚至是城市较为核心地段，致使城市难以整体现代化。以广州市为例，广州市各类城中村577个，其建设用地相当于城区建设用地的80%，土地利用效率仅为中心城区的1/10，居住人口工资水平相当于城区的1/2，以劳动密集型产业为主，无证建设用地和住房比例非常高，北京也基本上是同样的现象。

叶裕民指出，有数据显示，流动人口住政府带有福利性质的住房仅2.9%，比例较低，购买商品房的大概占19%，那么剩余的更多的流动人口则需要市场提供租赁住房，通过农村建设用地整体规划，一方面满足新市民租赁需求，另一方面，也可改变此前城中村脏、乱、差的窘境。

专家建议细化完善扶持政策

专家认为，集体土地租赁住房项目的陆续开工建设和入市运营，对稳定一线城市住房租赁市场，推进城乡统筹发展，促进集体土地优化配置和节约集约利用，将发挥积极作用。这项改革也是一次多方受益的尝试：对于村集体而言，可以获得长期稳定收益、享受经营分红;对企业而言，可以通过项目追求长期经营可持续发展;对于租户而言，在一线城市租房又增添了新的选项。

中国社会科学院生态文明研究智库研究员宋迎昌认为，激活农村集体建设用地建设租赁住房有助于租购并举住房制度的完善，对于促进农村集体经济组织发展也是一种有益的探索，部分城市先行先试已初步实现政府、村集体、农民和租户家庭的共建共赢共享。

不过专家也指出，集体建设用地关系农民切身利益，相关探索应规范有序，将农民的合法权益放在突出位置。宋迎昌认为，需建立公平合理的集体经营性建设用地入市增值收益分配制度，构建各方利益平衡机制。

此外，专家还建议细化完善扶持政策，鼓励引导农村集体经济组织、开发企业、金融机构等不同市场主体加强分工协作，调动各方积极性。

清华大学社会科学学院学术委员会副主任蔡继明表示，推进租购并举对促进房地产市场平稳发展至关重要，应健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系，一是培育多元化的市场供应主体，包括发展住房租赁企业，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，规范住房租赁中介机构，支持个人出租住房。二是加大力度鼓励住房租赁消费。三是完善住房租赁支持政策，鼓励金融机构在有效风控前提下对住房租赁企业提供融资服务，支持住房租赁企业在风险可控基础上进行直接融资，鼓励地方政府多渠道增加低成本租赁住房用地供应。