成龙北京豪宅遭司法拍卖 收房13年没有办房产证

明星成龙(原名：陈港生)旗下位于北京的两套房产被司法拍卖。据悉，被拍卖的两套住宅均位于北京市东城区东直门内大街9号院(NAGA上院)，每套房产面积为608.75平方米，目前房产评估价1.03亿元，起拍价为7190.53398万元，开拍时间为2020年9月28日。

清流工作室了解到，根据成龙旗下公司的说法，自开发商2007年底向成龙交付房屋并办理了入住手续后，成龙本人、太太林凤娇及儿子陈祖明(即房祖名)经常在此居。

为什么成龙的房子沦为司法拍卖?个中缘由一曲三折。清流工作室了解到，该房产开发商是御嘉置地有限公司(下称“御嘉置地公司”)，而在2007年底房产交付给成龙后，这两套住宅却一直未依约办理产权变更登记手续。后来因开发商债务纠纷，北京天鸿控股(集团)有限公司(下称“天鸿控股公司”)向御嘉置地公司提起仲裁并向法院申请强制执行。颇具戏剧性的是，在法院执行过程中，成龙旗下的两套房屋及车位正处于查封范围内。

成龙购入这两套房产的时间可追溯到2006年。2006年1月，御嘉置地公司与成龙签订《北京市商品房认购书》，认购人为成龙本人。2006年4月27日，御嘉置地公司与成龙旗下公司——中泰国际集团有限公司(下称“中泰成龙公司”)签订了《北京市商品房预售合同》。

而成龙购房款中，部分款项来源则是他为该楼盘提供的为期两年的推广费。根据文件，成龙在2006年5月份到2008年5月份为期两年的时间内，参予4次御嘉置地公司所开发的、位于北京市东城区东直门内大街9号NAGA上院的宣传推广工作。获得的推广费用为2060万。

根据后来成龙方面与御嘉置地公司签订的《补充协议书》，上述两套房的总价款为人民币3360万元整。根据中泰成龙公司的说法，公司已支付全部购房款3360万元，其中2060万元由成龙代言费折抵购房款，除此之外，成龙方面还提供了多个账户转账的信息，以证明付清了购房款。

2007年，御嘉置地公司交付房产，成龙一家入住，然而，由于种种原因，这两套房产却一直没有办理产权变更登记手续。

为何2007年交付的房产至今未办理产权变更登记手续?

根据御嘉置地公司的说法，涉案房屋所在项目于2004年取得预售许可，于2009年1月6日办理完大产权证，后陆续为购房人办理小产权证，大部分业主在2010年—2011年期间由买卖双方配合办理完小产权证。之后的2012、2013年因为已经销售的差不多了，故很少办理小产权证。2014年因为一套尾房销售，再去办证时，发现办不了了，开始得知的原因是御嘉置地公司名称变更，与备案的不一样。2015年御嘉置地公司名称变更回去，还是办不了，发现还有欠税的问题，开不了购房发票，影响办证。通过买卖双方配合办理小产权证的最后一套房屋的时间为2013年，后续办理小产权证的只能通过向法院起诉，由法院出协助执行通知书。整个项目一共99户，已经办理小产权证的91户左右，其中通过诉讼办理的有7-8户左右，2017年通过诉讼办理了3、4户。

而根据中泰成龙公司的说法，查封之前成龙及其助理一直要求办理产权证，但没有书面的证据，御嘉置地公司的法定代表人李建国与成龙关系很好，也一直应允，说马上办。还有一个就是成龙买房用了2060万元的代言费抵扣购房款，所以购房合同约定的单价低(1万多)，小区内还有其他香港明星买房，给别人的是3万多，办产权证肯定要信息公开，给成龙这么便宜不合适，成龙的意思是想先解决合同单价低的问题再办小产权证，御嘉置地公司的李建国也答应解决，但直到查封了也没有解决。

御嘉置地公司又称，成龙要求过办证，但办产权证要公开购房合同的内容，中泰成龙公司购房合同价格定的低，成龙想要先解决价格低的问题，也协商过怎么解决，但最终没有解决，再往后想做网签也做不了了。

不过，御嘉置地公司的债权人天鸿控股公司对此并不认账。天鸿控股公司认为，中泰成龙公司与御嘉置地公司签订的两份《北京市商品房预售合同》实质上是为了以房抵债，根据最高人民法院公布案例所确立的裁判规则，为了进行以房抵债而签署的房屋买卖合同不具有排除其他债权人的优先效力。此外，中泰成龙公司未支付任何购房款，中泰成龙公司所述的房款支付方式违反相关规定，中泰成龙公司对于未能及时办理上诉两套房产的产权证存在过错。

成龙一方对此做过权益维护。2019年6月20日，中泰成龙公司起诉天鸿控股公司，请求法院停止对上述两套房产及五个车位的执行。根据北京市第二中级人民法院的一审判决结果，法院支持了中泰成龙公司的请求，停止了对前述房产的执行。

不过，天鸿控股公司对一审判决结果不服，又在今年2月13日向北京市高级人民法院提起了上诉，要求撤销一审判决，改判驳回中泰成龙公司所提诉讼请求。北京市高级人民法院认为，涉案房屋产权未能于查封之前转移登记至中泰成龙公司名下，系因中泰成龙公司自身原因所致，中泰成龙公司的主张并不完全符合执行异议复议规定相关的要件，因此判决撤销一审判决，驳回中泰成龙公司的诉讼请求。