合生创展10天斥资180亿拿地 “掉队航母”合生创展的豪赌？

6月5日，合生创展集团公布称，其前五月的销售金额约人民币65.07亿元，同比下跌22.1%，这同盛传的2020年800亿销售目标还有很远的距离。不过，5月份接连几场出乎意料的土拍，让昔日的“地产航母”合生创展回到了舆论风口。合生创展10日内豪掷180亿拿下了位于北京南三环分钟寺的三个地块，而这是以超过合生创展2019全年营业收入拿地为代价。有人认为，二代朱桔榕接班后，合生创展或将转变慢周转的老路子。不过，以合生创展当前的规模和资金实力，想要后来居上并非那么容易。

自2017年以来，北京出让四环内不限价宅地仅有2宗。而今年五月份位于北京3.5环的分钟寺刚刚成交了三宗这样的宅地——分别是丰台区南苑乡分钟L-24、L-26地块(一起出让)、丰台区南苑乡分钟寺村L-39地块、丰台区南苑乡分钟寺村L-41地块，地块整体建筑规模达到251067平方米，总起拍价134.19亿元。

这三宗地块很有来头，地块位于东南三环到四环之间，距南三环直线距离不足1000米，距离京沪高速不足700米，距离地铁10号线分钟寺站700米左右，是鏖战三环最后的“荒地”。地段好加之是不限价的纯商品房地块，非常适合用来做豪宅项目，分钟寺地块自挂牌起就备受瞩目。前后三次土拍吸引了包括中海、平安以及世茂在内的28家房企及联合体参与了竞拍，但最终这三宗地块却被一个意想不到的开发商以180亿(具体数字是179.6亿元)重金收入囊中——这家开发商便是合生创展，土拍市场上久违的身影。

180亿相当于合生创展2019年全年的销售业绩，这显然与合生创展往常“慢节奏”的形象不相符。今年初合生创展创始人朱孟依从董事会主席等位置上退下，把家族企业的权杖交到了女儿朱桔榕手中。有人认为二代接班后，合生创展或一改往日风格，而拿地仅仅是合生创展重启扩张之路的第一步。

为何敢于高溢价拿地?

往日的“地产航母”已经掉队许久，甚至在地产圈里已经排不上号，而长期掉队后的合生创展家底并不殷实。2019年合生创展总营收也就166.75亿元人民币，扣非后归母净利润83.86亿元，这一次囤地金额超过了去年一年的营收总额。而截至2019年末，合生创展账上卧有现金113.18亿元，账上现金不足以覆盖一年内到期的113.67亿元短期负债。

那么，合生创展为何敢于高溢价拿地呢?这或同分钟寺背后的一级开发商有关。

分钟寺村三宗不限价地块的一级开发全部都是珠江投资做的。据说珠江在此耕耘了大约20年，已投入数百亿用于该片区的拆迁改造。分钟寺历来为三环附近发展最慢的区域之一，如今仍是城中村的形象，一度成为众多北漂客的落脚地。2018年分钟寺村被列入北京市棚户区改造以及环境整治计划，而分钟寺棚改项目背后的一级开发单位是北京嘉富龙房地产开发有限公司——其最大的股东是北京珠江房地产开发有限公司，持股比例62.14%。

珠江投资的其另一个身份是合生创展的兄弟公司。1992年，朱孟依在香港成立合生创展，由于境外投资者不能在内地开发房地产的政策，其第二年在广州创办了珠江投资，而珠江投资与合生创展两家公司，被称为老掌门人朱孟依在地产行业中的“左手右手”，二者合称为“珠江合生系”，目前，其实际控制人是朱桔榕的亲哥哥朱伟航。

依靠着与珠江地产的关系，合生拿下分钟寺区域占据了优势。地块挂牌文件显示，虽然三块地最终以72.20亿、65.40亿元、42亿元的价格成交，溢价率为26.25%、42.08%、37.86%。但其中的48.35亿元、39.82亿元、24.81亿元是要给到一级开发商珠江投资。也就是说，土地出让款中将有超过一半的钱相当于从合生系企业的左手倒右手。合生创展拿到手是7万的楼面价。但对于合生系企业来说，综合算下来，其真实付出的成本比7万低得多。

也有人猜测，在这次交易中，合生创展拉来了信托合作。按规定，信托公司是不可以缴纳或者变相缴纳出让金的。但信托是可以和房企一起成立联合公司拿地的，进真股、占股份，是信托资金合规进入房企的一种方式，信托入股房企不仅可以给项目融资，还可以以股东借款的形式给项目公司贷款。

实际上，不止是分钟寺，同过往相比较，合生创展的拿地模式已经发生变化。去年在北京，合生多次出现在土地公开市场，是北京金茂府二期的四个股东之一，造甲村地块它还竞争到了倒数第二轮。而“地产二代”接棒之初就开始融资发债、豪气拿地，这一系列动作被解读为合生创展将从慢周转转向快周转的讯号。

“大地主”的慢周转，错失规模增长黄金期

由于分钟寺没有7090限制(70%的房子面积90平米以下)，不限价，可谓是做“豪宅”的不二之地，合生创展多半会将其做成豪宅项目。这不由得让人想到了合生创展在北京的另外一个豪宅标杆项目——北京豪宅霄云路8号，该项目自2008年11月拿到首张准售证入市，至今已有12年。

根据年报披露，地块内仍有36.22万平方米的建面在未来3年内没有竣工计划。想当年合生创展也是地产界的老大哥，同期与其并称华南五虎的，是雅居乐、恒大、碧桂园、富力。其中，碧桂园、恒大现在已经是业内老大、老二，销售额已经超2万亿、差一点的雅居乐和富力，也已经是千亿规模水平，而合生创展还在原地踏步，只能望其项背。从曾经的华南五虎，至今沦落至小型房企，不得不提其典型的港企发展模式，“低周转、多囤地、高溢价”。

别看2019年合生创展的销售额才212.58亿元，但它其实是一位大地主。20多年来，合生创展非常专注地做了一件事，就是“买地”，尤其是2010年之前积累了大量的低成本土储。

公司土地储备规模长年维持在3000万平方米左右的水平，截至2019年底依旧达到3111万平方米。在克而瑞公布的2019年上半年中国房企总土储货值TOP100中位列第40位。公司的土地储备大多分布在一二线城市，一线城市土地占比超50%。

合生创展，在慢周转的模式下，极大的享受了土地升值带来的溢价，也因此获得了超行业平均水平的利润。虽然其土地储备巨大，但其开发周期却极为缓慢，通过土地的高溢价获取高利润率，这造就了合生创展虽然规模不大，而利润率却远超龙头房企的局面。

据克而瑞数据显示，合生创展从2004年开始其毛利率长期保持在30%以上，2019年中甚至达到了52.23%，同时企业的净利率也基本都在20%以上，是“闷声赚钱”的房企代表。在这一点上，合生创展和中海地产颇为相似。

过去在“慢周转”模式下，公司积累了不少超长开发周期与销售周期的项目，根据此前媒体的报道，公司有多个项目建设多年仍未竣工，比如位于花都的合生TIT国际产业园自2013年招商以来仅建设了4栋产业用房，至今仍在建设阶段。甚至有项目开盘10年仍未售完。

这种风格难言优劣，但失去规模优势的事实不可否认。由于合生创展奉行大盘开发和高端精品模式，采取 “高溢价、多囤地、慢周转”的策略，导致其在最近几年房地产市场环境不断变幻的过程中，合生创展的应变能力显得不足，同时也让合成创展错失了规模增长的黄金期。

二代接班，地产航母”驶向何处?

而种种数据却表明，合生创展的低成本土地优势较多地被低资产周转水平抵消，销售规模不能有效扩大之下，即使利润率再高，业绩也始终比不上那些规模爆发式增长的房企，反而成为拖累企业利润、规模的绊脚石。

2019年开始，后知后觉的合成创展开始显露出对销售规模的诉求。外界盛传朱孟依先生曾立下“2019年400亿元，2020年800亿元”的销售目标。沉寂多年的合生创展从2017年9月重启公开拿地，就此结束近几年在公开市场的沉默期，这促使其2018年规模重回百亿，同比增长超6成。而今年初， 合生创展“公主”接棒，朱孟依留给女儿的，是一个年销售额达百亿元、土地储备近3000万平方米的商业帝国。这位80后，会将合生创展这艘曾经的“地产航母”驶向何处也是外界所关心的。

有人认为，一块地吃20年的朱老农式时代正在远去，80后的二代必然不同于1959年生人的老朱一代。随着朱家第二代接班，合生创展正在改变以往大盘囤盘式的开发模式，拿地更为进取。不过，以合生创展当前的规模和资金实力，想要追赶并非那么容易，公司销售规模距离回归头部房企还有很大距离。