怎样看待地产政策与利率走势的关系？

中共中央政治局常委、国务院副总理韩正7月24日主持召开房地产工作座谈会，再次强调“房住不炒”。在本次会议之前，不少热点城市已经开始着手限制房价上涨。通过回顾历史上的地产调控对利率的影响，我们认为一旦房价的上涨势头得以抑制，那么不管是基本面还是货币政策对于债市的压力均会减轻，利好利率下行。

近期部分热点城市房价上涨提速。

随着国内疫情得到稳妥控制后楼市的开放，以一线城市为代表的部分热点城市房价在最近几个月出现了比较大的环比增幅。根据国家统计局公布的70大中城市房价数据，深圳5月和6月二手房价环比上涨分别为1.6%和1.9%，北京二手房近三个月的环比增速为1.1%，1.8%和0.7%，均创下2017年以来的月度环比涨幅的新高。在一线城市的带动下，二三线城市房地产市场也开始转热，70大中城市中新房价格环比上涨数快速增加，整体房价上涨也有所提速。

政策层面对于地产调控的信号进一步明确。

韩正副总理7月24日主持召开房地产工作座谈会，再次强调“房住不炒”。韩正表示，高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题，时刻绷紧房地产调控这根弦，坚定不移推进落实好长效机制。部分城市已经及时出台了地产调控措施。深圳市严格限购政策，出台了提高购房年限和房贷首付等措施，东莞、杭州、南京等地加码调控，打击投机炒房、捂盘惜售行为。

从历史经验来看，重要地产调控政策出台后，利率短期内均有所下行。

2010年4月史上最严厉调控“新国十条”推出，打击地产投机空间，房价开始出现下行态势。从2010年4月17日的“新国十条”算起，到5月下旬，加上当时欧洲主权债务危机的扰动，十年期国债利率下行约20bps.2016年，从9.30北京地产新政到“十一”国庆期间，深圳、广州、南京等近20个城市相继实施限购限贷措施，调控规模空前。各地在限购限贷的基础之上，又加强了销售价格监管、房贷审批等方面的措施，十年期国债收益率自政策陆续出台到10月下旬下行幅度约为8bps。

地产调控政策的出台从基本面和货币政策两个影响路径均利好债市预期。

仅就短期而言，房价上涨对于基本面的刺激不利于债市，货币政策从长计议、谨慎操作，短期对债市也会形成利空。然而一旦产业政策层面的调控启动，房价上涨势头得以抑制，那么不管是基本面还是货币政策对于债市的压力均会减轻，市场预期也会迅速反应，利好利率下行。

债市策略：

近期局部地产市场过热的风险引起了政策层的重视，部分城市已经开启相应的调控政策。即便是在疫情进入中后期的经济增速下行压力下，“房住不炒”依然是地产市场铁打不动的原则，7月24日召开的房地产工作座谈会之后，边际收紧的信号已经相对明确。回顾历史我们可以发现，房地产政策收紧抑制房价上涨的预期往往会使利率在短期内获得一定的下行动力。站在当下的时点，地产政策信号确认依然对债市形成利好，料利率仍有进一步下行的空间。