陆家嘴110幢亿元楼出租率已基本回升到疫情前水平

2018年12月正式启用的瑞明大厦，招商工作几乎是在疫情下开展的。面对经济下行带来的挑战，瑞明大厦逆势而上，出租率一举跃至93%，还吸引了AXA安盛保险、德勤勤跃等企业入驻。2020年，瑞明大厦成为陆家嘴金融城新晋亿元税收楼宇。

瑞明大厦是陆家嘴楼宇经济的一个缩影。小布从陆家嘴管理局获悉，疫情大考下，陆家嘴金融城楼宇经济交出高分答卷，在主要经济指标、进步指数等方面呈现逆势上扬趋势：2020年税收亿元以上楼宇新增9幢，数量达到110幢。其中税收10亿元以上楼宇达到32幢，税收20亿元以上楼宇达到20幢，税收60亿元以上楼宇4幢，核心区域甲级以上楼宇单位经济密度从1.2亿元/万平方米提升到1.25亿元/万平方米。整个陆家嘴区域楼宇经济发展在疫情的冲击下，表现出强劲韧性。

楼宇出租率已回到疫情前水平

瑞明大厦管理方上海双辉滨江商业经营管理有限公司招商部总监陆贻亭告诉小布，楼宇4-17楼是标准层，一层面积2400平方米。疫情期间，招商团队调查发现，有1/3比例小租户的需求面积在300-400平方米间，而这正是小陆家嘴区域内的供应空缺。

对此，招商团队及时调整策略，在低区和高区拿出两个楼层，做了六分割小单元，补充招商面积选择，成功带动了部分小租户入驻。同时，招商团队采取“云看房”的直播形式扩大宣传渠道，获取市场较好口碑，有效地增加了带看量及成交率。

与此同时，瑞明大厦利用区位优势，营造最优的办公环境。稀缺的一线沿江风景和楼顶标识资源，成功吸引了AXA安盛保险等标杆性企业入驻。

陆家嘴管理局副局长梁庆介绍，虽然有疫情对经济的影响，但2020年陆家嘴楼宇出租率并未有较大幅度的下降。数据显示，陆家嘴110幢亿元楼出租率从2020年初的87.3%，下降到年中的84.6%，2021年初已基本回升到疫情前水平，目前出租率达到86.7%。

一批税收亿元楼宇表现不俗，如新增税收亿元楼宇瑞明大厦出租率达到93%，其他税收亿元楼如源深金融大厦、新天国际大厦、陆家嘴金控广场等，出租率都达到了90%以上。

为楼宇“精准画像”匹配资源

楼宇经济是陆家嘴金融城的核心载体，目前陆家嘴金融城商办楼宇达285幢。为促进楼宇招商出租，陆家嘴为楼宇“精准画像”，匹配资源，引入头部企业，实行产业链招商，在楼宇内打造完备的行业生态圈。

什么是楼宇“精准画像”?梁庆介绍，指的是通过与楼宇经济相关的一系列指标，如楼龄、面积、出租率、平均租金、物业单位、楼宇入驻企业总数、产业结构、商业配套条件等，给每栋楼宇画一幅精准的画像，精准画像有利于全面掌握各楼宇的特征，从而提供更加精准的服务。

“有些外企对楼宇空气质量、办公舒适度有要求，我们会相应给企业推荐经过权威标准认证的楼宇;有些企业对租赁成本比较敏感，对周边交通又有要求，我们就推荐次中心区域的相关楼宇。”梁庆表示，通过打通政府、市场的信息共享渠道，全面掌握楼内每家企业情况，引导企业上下游、客户群有效聚集，推进了楼宇经济高速、高效、高品质的发展。

“资产管理特色楼宇”，就是2020年陆家嘴管理局为浦东嘉里城进行的“精准画像”。浦东嘉里城位于陆家嘴腹地，地处陆家嘴金融城和张江科学城交接的地方，陆家嘴管理局通过对楼宇租赁企业的精准分析，与楼宇强强联手，推动产业链集聚。目前，楼内金融类机构达到58家，占总租户数的61.7%，占总办公面积的55%，其中朱雀投资、景林投资等资产管理类机构达到了37家，占总租户数的40%，资产管理特色鲜明。

与之相似的，还包括“数字经济楼”陆家嘴软件园、“外资金融楼”环球金融中心、“金融科技楼”良友大厦、“专业服务楼”金茂大厦、“高端财富管理楼”上海中心等，突显楼宇产业标识。

推进楼宇经济高质量发展

2020年，写字楼市场租赁需求悄然发生变化，新媒体、数字经济、医疗与生命科学等科技类企业办公需求快速增加。为楼宇匹配相应企业的同时，陆家嘴管理局也在积极为企业匹配相应资源，促进与资本对接，推动新兴产业、数字经济、生命科技相关企业纷纷落地楼宇。

例如，针对科技类企业，陆家嘴管理局瞄准市场需求搭建平台，已实现能链科技、瑞可迪生物医药、惠盾因泰生物科技、智众医疗、瑞馥乐信息技术、斯熠环保等多家知名科技企业落地楼宇。

与此同时，陆家嘴管理局瞄准入驻楼宇企业的产业链、生态链，与楼宇业主、“五大行”“四大所”结成战略联盟，构建楼宇业主+物业管理+专业机构+政府部门“四位一体”的联动服务工作机制，打造一批高产出、高增长的特色楼宇。

写字楼出租率的高低是反映一个城市经济活跃度的重要指标，但判断楼宇经济活力，绝不能只看“出租率”。“楼宇出租率既要为增量留下需求，还要能为存量具备调控能力。当楼宇出租率饱和时，业主会预期租金每年上涨，几年前陆家嘴楼宇出租率一度达到97%。”梁庆说，当时陆家嘴主动进行了多种楼宇调控措施。去年，陆家嘴出于产业结构调整考虑，主动将一些租赁面积一万平方米以上的租户推荐至浦东其他区域。

世邦魏理仕相关分析显示，加速推进金融开放和科技创新的政策和措施，带来了很多新增的写字楼需求，特别是国内证券基金公司的新租与升级需求，以及一些国外领先的科技企业在陆家嘴的扩租的需求，都表现得非常明显。该机构预计，陆家嘴等一线城市核心商务区的写字楼出租率，将在2022年逐渐升至90%以上，并带动区域内租金增长率先进入企稳回升的通道。