物流地产受房企瞩目 粤港澳大湾区租金收益步入峰值期

过去十年，物流地产是中国房地产市场发展最快、最炙手可热的板块之一，且疫情之下其热度依旧不减。比如粤港澳大湾区范围内，当前物流地产市场就处于十年间租金峰值期。

第一太平戴维斯研究部发布的《大湾区物流指数》显示，在追踪研究的十城中，有广州、深圳、东莞、佛山、惠州、中山、江门、珠海八个城市步入租金上升末期。

对此，第一太平戴维斯预计，尽管受新冠肺炎疫情冲击，个别业主降低租金收益预期，但长远租赁需求仍将由于经济产业结构发展及消费市场规模壮大而扩张，除个别城市外，各城绝大部分项目租金料将因此保持上升势头。

数据显示，2010年上半年至2020年上半年，大湾区物流租金指数十年间上涨97.5%，至197.5;其价格指数上涨157.1%，至257.1。大湾区物流租金指数增幅高于同期甲级写字楼租金指数增幅45.9个百分点;而两个市场价格指数增长差距则更为显著，前者增幅高于后者81.7个百分点。

物流地产整体处于高热度和低空置率状态。截至2020年上半年，大湾区高标仓总存量(不含澳门)达1078.8万平方米，平均空置率为9.5%。

具体而言，广佛城市板块中物流仓储需求持续畅旺，但由于新增供应入市，加之部分项目与高速间通达性略显不足，2020年上半年该板块平均空置率上升至16.0%。而深莞惠城市板块各城市皆因强劲的租赁需求而录得7.0%以下的空置率。

价格方面，2020年上半年，香港总租用成本达人民币每平方米每月135.5元，居湾区之首，且在过去十年间，其与内地城市间总租用成本差距持续扩大。深圳、广州总租用成本分列湾区内地城市的前两位，期末分别达人民币每平方米每月57.0元及人民币每平方米每月39.6元。

值得关注的是，当前大湾区高标仓尚处供不应求状态。区域内人均高标仓面积仅为0.14平方米，不足美国等发达国家的2.0%。第一太平戴维斯表示，尽管大湾区高标仓总存量预计于2022年达1346.1万平方米，但根据地方经济发展规划及《粤港澳大湾区发展规划纲要》提出的城市发展定位，未来供应增速仍无法满足持续增长的需求。

疫情期间，物流作为基础设施的重要性凸显，使得该产业的发展空间逐步受到社会各界更广泛的重视。

房企龙头万科(000002)便是其中较早布局物流产业的一家。6月3日，万科旗下“万纬物流-易方达资产-物流仓储1期资产支持专项计划”(下称“万纬物流首期类REITs”)在深交所挂牌，规模为5.732亿元，其中优先级证券的规模为2.95亿元(获中诚信AAAsf评级)，权益级证券的规模为2.782亿元，产品期限为3+3+2年。据悉，万纬物流类REITs产品底层的两间物流园均为高标准仓库。

第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理、投资部主管吴睿对此也有提及，物流地产对专业性要求相对较高，存在投资门槛，万纬物流的类REITs产品落地，将引导个人投资者参与物流地产的投资活动，带动国内物流地产发展上新台阶。