世邦魏理仕：北京写字楼市场2022年全年录得新增供应量31万平方米

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CBRE世邦魏理仕今日发布《2022北京房地产市场回顾及展望》。

报告指出，北京写字楼市场全年金融行业需求稳健，产业类需求回暖，空置率持续攀升，租金仍承压下行；零售物业市场整体需求乏力局部有亮点，租金持续下调，业主着力维系现有租户；仓储物流市场供需两旺，全年新增供应与净吸纳量均破记录；商务园区市场生命科学和制造业需求超过TMT成为全年需求引擎，泛中关村集群加大租金折让力度刺激市场需求；物业投资市场国有资本进场，长租公寓升温。

2022年第四季度，全市录得两个新项目总计12万平方米办公面积交付使用，分别位于通州和金盏。受疫情影响，部分项目延期交付，使得全年新增供应录得31万平方米，仅为2021年新增供应总量的1/4，为2015年以来最低，且近八成释放于新兴商务区。

尽管商务活动受疫情延续影响，新租交易面积环比下降8%，但企业整合、缩减、腾退现象有所缓解，使得全市净吸纳量结束了前两个季度的负值回升至1.7万平方米。金融稳居需求榜首，基金、保险和证券公司持续在优质楼宇和行业集聚的CBD、金融街、东二环和丽泽等区域积极扩租和搬迁；TMT需求集中在软件开发，互联网+服务亦见回暖；此外，能源及公共事业类租户的新租需求活跃度攀升。受全年互联网行业退租影响，全年净吸纳量降至6.3万平方米的历史低位，市场新租面积仍可维持在2018-2020年的平均水平。制造、医药、能源等产业类租户抓住升级搬迁的机会窗口，填补多个区域传统租户退潮后空白。此外，在市场不确定环境下，决策周期更短、更灵活的2000平方米以下面积交易更容易落地，成为全年需求主力。

全市空置率全年缓慢爬升，年末站上18.7%，为2010年来最高位，但区域间走势分化，差距缩小：CBD和东二环空置率同比进一步走低；新兴商务区仍是空置率最高的区域，但随着区域商务氛围和知名度的不断提升，丽泽和石景山去化领先，空置率降至50%以下；科技企业集聚的中关村、望京、奥体和平均楼龄较高的金融街、燕莎、王府井等子市场空置率均有不同程度的提升，其中不少区域此前常年可租面积紧俏，本轮调整后为租户的进驻开启了机会窗口。

整体平均成交租金仍呈下降态势，四季度同样本环比下跌0.5%至每月每平方米382.2元，其中乙级写字楼环比跌幅最大，甲级市场降幅逐季收窄。全年累计降幅1.1%，子市场中，CBD和大部分新兴商务区保持稳健，其他商务区均出现不同幅度的降幅，其中望京、中关村和奥体全年租金跌幅靠前，为吸引租户提供了更有利的条件。

世邦魏理仕华北区顾问及交易服务 | 办公楼部负责人 袁慧指出：“因2022年部分项目受疫情影响延期交付，2023年北京写字楼市场将迎来供应小高峰，预计有八个新项目总量近78万平方米投放市场，且呈现多点开花的格局。而没有新项目入市的CBD、燕莎、望京等区域在上一轮租约到期后也有望释放可观的可租面积，助推新租需求落地。防疫政策调整后，北京政府发布助企纾困“新12条”，并有望后续出台更多产业发展和扶持政策，预计将在二、三季度带来租赁需求反弹。但前期市场去化仍有一定压力，加上新增供应密集入市，空置率将持续攀升，可租面积集中的子市场仍有一定的租金下行空间。“创新”仍是驱动北京写字楼需求的第一动力，数字经济、网络平台、人工智能、金融科技、医药健康等北京传统优势领域有望重获动能，而新能源、绿色低碳、传统制造业转型升级等也会为租赁需求创造新的增长点。”