大庸古城是如何拖垮张家界的？

重投超25亿，一年血亏上亿。

(资料图片仅供参考)

栏目 | 文旅商业观察

领域 | 文旅地产

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最近几年一直挣扎在“缺钱”困局中的张家界（000430），终于回复了深交所的问询函。

在5月29日公告上，深交所要求张家界说明净利润连续三年亏损的主要原因，并结合所处行业发展现状、主营业务盈利能力、资产结构及偿债能力等，说明持续经营能力是否存在重大不确定性。

张家界2022年年报显示，2022年净利润-2.6亿，同比大幅下降92.59%；扣非净利润-2.71亿元，亏损额同比扩大87.76%。

是的，曾经的“中国山水第一股”已经到了如今的地步。

值得注意的是，2021年开业的大庸古城惨淡数据也引来了深交所“关切”。

资料显示，大庸古城为集合文化体验、休闲度假、建筑艺术为一体的古城文旅综合体项目，项目于2016年3月经张家界董事会审议通过并同意投资建设。

据年报，在所有张家界亏损项目中，大庸古城最严重，截至报告期末，大庸古城累计实现收益-3.98亿元，对张家界的业绩拖累最大，占了张家界2022年净利润亏损约60%。

针对深交所“关切”，张家界在问询函的回复公告中披露，2022年大庸古城营业收入合计仅417.36万元。

如果说，2022年旅游行业的其他公司都在经历寒冬，似乎张家界大庸古城正在经历冰河世纪。

其中大庸古城演艺剧场门票收入仅36.56万元、飞行影院门票收入77.64万元、物业管理收入51.92万元、游船收入27.34万元、商铺租金收入19.66万元及电子门票服务收入11.99万元，反而停车场服务收入192.25万元占据了古城营业收入半壁江山。

显然，大庸古城建设和招商、运营均不达预期，重资产投入的大庸古城，每年的折旧摊销、财务费用等硬性成本数额巨大，严重拖累了张家界利润。

以2022年为例，大庸古城资产折旧摊销6892.42万元、房产税和土地使用税1860.05万元、财务费用4118.54万元，以上成本费用合计金额达1.28亿元。

即使在今年旅游业万物复苏的一季度，大庸古城业绩仍未好转。

5月初，张家界在某金融平台答投资者问时称，张家界一季度仍然亏损的主要原因还是募投项目大庸古城的收入严重不达预期，财务费用和折旧摊销是主要亏损源。

按照最近交易价格，上市公司张家界市值32亿元，大庸古城投资高达25亿元，公司压力可想而知。

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大庸古城曾被张家界寄予厚望。

2016年3月，张家界披露定增预案，拟募资12亿元投建“大庸古城（南门口特色街区）项目”，项目总投资预计18.83亿元，且“预计将实现年营业收入48,542.21万元，净利润18,450.13万元。”

而在2016年期初，张家界的总资产仅8.73亿元、净资产仅6.13亿元。投资额高达18.83亿的大庸古城项目，无疑是极其激进的一次扩张。

彼时，巴掌大的张家界已经出现了三个“古城”：溪布街、古庸城、大庸府城，如果大庸古城再开业，其“古城密度”将创下国内旅游城市新高。

由此，该项目并未受到市场的充分认可，经过两轮认购后，张家界仍未能募齐12亿的资金，最终只筹得8.66亿元。其余的项目建设资金主要靠自有资金、举债、政府补助等完成。

最初，大庸古城预计“2017年9月完成土建主体工程，2018年国庆节投入营运并接待中外游客”。

实际上，不断延期开业后，直到2021年，大庸古城才全面建设完成，并于当年6月21日对两个核心业态《遇见大庸》和《飞跃张家界》进行了试运行。

在此之前，2019年6月，宋城演艺旗下的张家界千古情景区已正式开业，除了景区演艺，还包括大庸古街、陶源秘境、情人海、烂苹果亲子乐园四大主题区。从张家界千古情开工建设到开业，宋城演艺仅用了一年三个月的时间。

大庸古城姗姗来迟，受多方因素影响，运营并不理想，无论是门票收入还是招商，皆远未达到当初预期，千篇一律、缺乏特色的仿古建筑被认为是败笔之一。

例如，从商业业态和商业模式来看，张家界大庸古城项目和宋城演艺的千古情景区，有惊人的雷同之处。同处一城，相去不远，从街道、建筑、到街边的店铺商品，几近大同小异。

一位张家界当地旅游从业者张志超回忆大庸古城的建设过程，指出“除了县级文物保护单位三元宫，其他的都是新设计的仿古建筑，其历史就是2020年建，根本就没有庸城的沿河街和南门囗的历史旧貌。”

“又拆又建仿古建筑，与当时国家提出的不准大拆大建仿古街完全是背道而驰的，经文物部门多次反对也无效，最终建成了如今这个样子。”

问题，可能就出在这里。

大庸古城最大的竞争压力来自于隔壁邻居。作为湘西文化的代表性文旅景区，湘西自治州的凤凰古城具有极高的知名度和吸引力，非大庸古城等同类景点所能撼动。

长沙理工大学教授周育才直言：“古镇需要有文化支撑，各自的文化主题，就是文旅古镇的差异化和特质”。他认为，古镇旅游要想脱颖而出，就应深度挖掘民俗文化底蕴，不断更新民俗类的消费项目，确定文化主题，寻找亮点和特色。

没有文化底蕴支撑，古城招商也遇冷。

在全景路演平台上，2022年9月，张家界董事会秘书在回复投资者提问时表示，大庸古城经过几年时间确实已经建成，但历经三年的疫情影响，无论是商业招商，或是部分业态的试运营都严重不达标。

一位曾参与当地古城招商的意向商户直言，“去年招商报名留下电话，到现在一点消息都没有，张家界国际建材城，招一个商户，前后一二十次主动上门，古城不能守株待兔，积极想办法突围才是内因。”

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“大庸古城，已经成为张家界永远抹不去的痛，”一位张家界当地人刘金波遗憾地表示，“如果当初能做到保护性地开发，做到开发修旧如旧，保留老建筑，留下部分原住民。哪怕留下一堵残墙断壁、一扇门、一段青石板路……给人的感觉都是不一样的。”

事实上，张家界大庸古城开业后反而成为“业绩累赘”，是此类国内仿古景区的缩影。

2018年8月28日，新华联铜官窑古镇仓促开门纳客便备受非议，“基础设施不完善”、“门票定价过高”、“感觉像看了一个工地”等声音广为流传。新华联为此特意发出书面致歉。

旅界此前亦曾报道，在专建“假古镇”的伟光汇通官方表述中，预计游客量一直颇为光鲜，往往500万游客/年起跳，但其项目产品缺乏IP，一旦收取门票，预计入园人数即断崖下降，游客的消费意愿与能力更是成疑。

事实上，全国各地修建的“假古镇”耗资巨大，不仅容易烂尾，且盈利变现能力不佳，但倘若撕开文旅这层“皮”，会发现此类古镇大多是以文旅的名义“卖房子”。

缺乏个性特质和独特内涵，如今的大庸古城成为张家界孤注一掷的奋力一搏，结局却难免殊归同途。

据媒体不完全统计，国内近八成以上的人造古城处于不盈利状态，大庸古城也面临着一系列运营难题。

或是受此影响，张家界找到万达合作，试图挽救古城的命运。

今年4月，张家界宣布与大连万达签署《战略合作框架协议》。

协议约定，双方拟围绕大庸古城项目重点打造“八个一”，包括一座古城、一个商业、一台节目、一组酒店、一条澧水、 一批赛事、一个平台、一个 IP，盘活大庸古城项目，实现多元化经营收入。

但据《战略合作框架协议》公告显示，本次双方签订的协议仅为双方基于开展战略合作而签署的框架性合作协议，具体实施执行以双方另行签订的具体合同为准，具体的实施尚存在不确定性。

另外，公告提到，自本协议生效之日起9月内，双方未签订正式合作协议，本协议自行终止，双方互不承担违约责任。

面对大庸古城的窘况，投资者对连亏三年的张家界信心也并不是一个框架协议就能挽回的。

“底子就是这个样子，古城也已经造出来了，你让万达又能做些什么呢？”刘金波深表忧虑。

本文姓名为化名

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