直击半年报发布会：上半年在管第三方面积占比过半 新城悦服务逐步摆脱对房地产行业依赖

记者 李贝贝 上海报道

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新城悦服务集团有限公司（01755.HK，简称“新城悦服务”）于8月25日发布的2023年中期业绩显示，上半年实现营业收入26.81亿元，同比增长8.7%。值得注意的是，上半年公司非住宅拓展效果显著，公司在管面积中第三方面积占比51.6%，合约面积中第三方占比48.3%。

8月28日，新城悦服务管理层在2023年中期业绩发布会上表示，尽管2023年上半年房地产行业的不景气继续影响公司的部分业务，但整体业绩的增长说明，公司已逐步摆脱对房地产行业的依赖。

新城悦服务董事长兼首席执行官戚小明坦言，作为物业管理行业，也会受到来自上游行业的传导，例如案场服务需求的减少、来自开发商企业的回款变慢、住宅市场的新盘拓展难度加大等。

不过，“这些不利因素会放缓物业管理的增长步伐，但不会改变行业的增长趋势”。戚小明认为，作为传统服务性行业，业主、企业以及政府机关在物业管理相关方面的存量需求始终存在，这些永续性的需求，构建了物业服务行业或者后勤服务行业的基本盘。

社区增值服务正在向永续型业务转型

半年报显示，2023年上半年，新城悦服务营业收入为约26.81亿元，同比增长约8.7%。据中指研究院统计，截至目前，已披露半年报的物业企业中，新城悦服务在营业收入和归母净利润两个指标上均排名前八。

收入的增长主要由物业管理服务和社区增值服务贡献：其中，上半年物业管理服务收入达到约16.94亿元，同比增长约21.7%；同期，社区增值服务方面的收入达到约7.08亿元，同比增长约13.4%。该业务板块的毛利达到约2.40亿元，占本集团整体毛利约33.5%。

在该公司社区增值服务中，团餐、电梯服务等作为创新业务在今年上半年维持了较为显著的增长。报告期内，与大后勤相关的增值服务收入持续增长，在社区增值服务中的占比达到约49.8%，其中团餐服务取得的收入约为2.22亿元，同比增长约55.3%；设施管理服务相关的收入为约1.31亿元，同比增长约23.1%。

“目前社会增值服务的内容也在向永续业务推进转型，这也是我们业务正在摆脱房地产依赖的又一体现，一次性需求的拎包入住和车位销售等业务，在我们收入中的占比不断的下降。”戚小明表示。

规模方面，截至2023年6月30日，新城悦服务合约面积达到3.23亿平米，较2022年末同比增加1008.9万平米；在管面积达2.09亿平米，与2022年末相比增加1025.9万平米。

值得注意的是，保持较强的独立性是物企穿越地产下行周期的重要保障。截至2023年中期，公司在管面积中第三方面积占比51.6%，合约面积中第三方占比48.3%；2023年上半年新城悦服务第三方拓展面积为1218万平方米，同比增长17.5%。据克而瑞物管统计，截至2023年6月30日，新城悦服务第三方合约面积较2018年末IPO时增长约187.7%。

不过，其他业务方面，来自于房地产开发行业的服务需求于报告期内仍在下降，其中开发商增值服务和智慧园区服务收入的下降速度依然显著。例如，2023年上半年，公司智慧园区服务的收入为约1.20亿元，较2022年同期约1.74亿元下降约31.2%；开发商增值服务的收入为约1.59亿元，较2022年同期约2.74亿元下降约42.1%。

今年上半年，新城悦服务的经营指标亦在逐步向好。截至2023年6月30日，新城悦服务的毛利为约7.18亿元，较2022年同期的约7.16亿元同比上升约0.2%；毛利率为约26.8%，较2022年同期的29.0%相比下降2.2个百分点，但较2022年全年毛利率上升1.0个百分点（2022年为25.8%）；期内，新城悦服务的利润为约3.34亿元，较2022年同期约2.58亿元上升约29.4%；本公司拥有人应占利润为约2.94亿元，较2022年同期上升约30.1%；净利润率为约12.4%，较2022年同期上升1.9个百分点。

另据新城悦服务首席战略官兼董事会秘书尤建峰在业绩会上透露，截至到2023年6月30日，公司所持有美元债债券的账面价值是2957万元，已经影响很小了。

物管行业的增长趋势不会改变

业绩会上，对于物管行业的走向，戚小明直言，未来短期内物业行业依然面临着层层挑战，不管是房地产企业、还是与其关联度度较高的物企挑战都很大。

其进一步分析称，挑战主要来自于两个方面。

第一，房地产形势的变化。“（房地产行业）短期来看还是比较困难，长期也看好，但是这段周期多长、形势变化到稳定的阶段会有多少时间，从现在来看还是要等待。”戚小明认为，房地产形势的变化不可避免地会对物管行业尤其是未来的发展造成非常大的影响；

第二，相比过去几年，业内对于物企市场化的能力、独立性能力的培育更加关注，而能力的培养需要一定时间。“所以短期困难也是一方面的原因，就是说它的独立性、市场化的能力、培育需要一个过程，前面应该说有短板”，戚小明表示。

尽管如此，戚小明对于物管赛道的发展仍充满信心：“长期讲还是看好的，物业行业还是有别于房地产，尽管很依赖于房地产，因为房地产的好坏对物业行业未来的发展有非常大的影响，但是因为它是一个存量的市场，所以它整体的稳定还是第一位。”

“发展还是有的，不管是住宅、非住宅，还有增值服务如电梯等方面相对来说还是比较稳定的，而且随着市场化、独立性业务意识的培育和能力的提升，它对未来拓展方面非常有机会。所以这个行业短期困难，长期还是看好的。”戚小明再次强调。

基于上述判断，戚小明乐观预计，下半年新交付的项目体量仍会较上半年有所增长，公司物业管理收入的增长趋势不会有任何改变。

“下半年我们要在品质提升、服务提升；要在区域聚焦，多元化发展和我们团队管理等方面做进一步的升级迭代，为我们未来持续的规模增长和员工满意奠定基础。”戚小明透露。

尤建峰则表示，目前新城悦服务正在加紧准备下一个三年战略规划，具体的战略目标和业务模式会在下半年进行同步，大方向包括要做品质提升、通过数字化来提升体系能力、更为聚焦深耕城市和重点城市等。“物业服务还是要把小区里固定的资源充分挖掘，这可能是一个非常务实的，确定性更高的业务方向。”

中指研究院则在研报中指出，物业管理行业发展进入关键时期，前途光明，道路曲折。物业服务企业应根据自身实际情况，制定具有前瞻性的发展战略，追求有质量的增长。