中国300城“卖地”收入6年来首降 长三角仍为投资热土

2021年，中国土地市场“熄火”。主要城市自2015年以来持续上升的土地出让收入也出现首次下滑。业内人士预计，随着政策“纠偏”的落地和市场信心的逐渐恢复，2022年，土地市场仍将以稳为主，市场热度延续低位，不同区域间分化加大，其中，长三角或仍为房企投资的聚焦地。

“卖地”收入六年来首降

中指研究院日前公布的数据显示，2021年全年，全国300城市成交各类用地20.2亿平方米，同比下降17.1%；出让金总额为5.6万亿元(人民币，下同)，同比下滑9%。

这是自2015年以来300城土地出让收入首次同比下降。该机构数据显示，自2015年以来，300城市土地出让收入从2.18万亿元逐年上升至2020年的5.98万亿元。

克而瑞研究中心也指出，和2020年相比，2021年土地成交热度明显走低，不仅成交建筑面积低于前一年，成交金额也出现了近六年来的首次下滑，溢价率、流拍率等热度指标表现也差于2020年同期。

对于土地市场降温的原因，中指研究院常务副院长黄瑜分析称，下半年，房地产开发企业资金压力明显加大，叠加土拍规则调整、购房者置业情绪回落等，土地市场迅速降温，土地流拍撤牌情况频现。

其中重要的时间节点是去年8月中旬各地出台土拍新政。2021年的第二批次集中供地在规则上明显升级，例如：许多城市设定单宗地溢价率上限为15%；严审企业资格与资金来源；报价触顶则进入摇号环节；一些地方还出台竞品质方案等。

集中供地城市土拍规则或因城调整

在第二批次集中供地遇冷后，部分城市就已迅速调整第三批次供地规则，适当减轻房企资金压力。例如：南京第三批集中供地降低企业资质门槛以及放宽联合拿地的限制；苏州将土拍保证金比例从第二批部分宗地50%下调至第三批全部宗地30%，一定程度上缓解房企的资金压力。

中指研究院统计数据显示，2021年有21个城市完成了全部三批集中供地，其中，仅北京、上海、深圳、杭州、合肥、厦门、济南7个城市住宅用地成交面积同比增长，其他多数城市土地成交面积均下降。

黄瑜预计，2022年各地将结合当地土地市场的变化继续优化调整土拍规则，放宽参拍门槛、提升地块利润空间等，提高企业拿地积极性。

瑞银亚洲经济研究主管、首席中国经济学家汪涛也指出，未来几个月房地产政策可能会进一步温和转松、执行上更为灵活，来缓解房地产市场的下行压力。其中，包括土地出让规则的调整。

长三角仍为投资热土

多家研究机构数据显示，2021年，长三角城市土地出让收入居前。例如：中指研究院数据显示，2021年土地出让收入排前十位城市中，长三角占据6席。中原地产研究中心统计数据显示，去年，百城土地出让收入排名前两位是上海和杭州，均为长三角城市。

黄瑜认为，2021年，长三角地区凭借较强的区域经济基本面、人口的大规模流入、强劲的居民购买力、区域协调发展规划的利好因素等，仍是房企投资的重点区域之一。核心一二线城市中，上海、杭州、南京土地出让收入均超2000亿元。

当前楼市处于调整阶段，长三角地区市场亦处调整周期。业内人士认为，随着全国市场情绪逐渐企稳，长三角地区重点城市市场恢复节奏或好于其他城市。如：去年年底，上海、杭州等城市第三轮集中供地均有多宗地块触及封顶价格。另外，长三角地区房地产市场规模大，近几年商品房销售面积占全国比重超20%。未来，长三角地区或仍将是房企投资聚焦的重点区域。