10月70城房价出炉，供需齐发力稳预期

11月16日，国家统计局发布2022年10月份商品住宅销售价格变动情况统计数据。

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国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读称：2022年10月份，70个大中城市中商品住宅销售价格下降城市个数增加，各线城市商品住宅销售价格环比下降，一线城市同比上涨、二三线城市同比降幅略扩。

各线城市房价环比下降

“量在价先，受整体销售数据下滑影响，10月房价总体下行的趋势还在延续，房价的变化趋势也显示出目前市场已处于阶段性底部。”58安居客房产研究院分院院长张波指出。

国家统计局公布的数据显示，2022年10月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有58个和62个，比上月分别增加4个和1个。

具体来看，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，降幅与上月相同；二手住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.3%。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.3%和0.5%，降幅比上月分别扩大0.1和0.2个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.4%和0.5%，降幅均与上月相同。

“新房数据方面，北京、上海、杭州和成都的房价相对稳健，而其他城市普遍有降温的压力；新房行情偏弱，二手房也会明显受影响，只有成都、南充、烟台、北京和徐州的二手房价还在涨。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，10月份企业融资、居民按揭都出现紧缩的局面；开发商资金链继续紧张，国庆期间新房项目打折促销；加上疫情对现场看房、买房和市场对未来的预期影响，共同导致了新房价格跌幅扩大。

二手房方面，张波指出，置换个税退还的政策已经带动二手房挂牌量明显提升，这一点在一二城市环比价格变化也同步有所反映。

“但9月底的政策在市场释放的效力还不太明显，尤其是房贷利率层面对市场的拉动边际效应在递减，阶段性放宽首套房商贷利率下限对提升市场热度的作用并不能立竿见影。”张波说，首套购房需求入市还相对犹豫，导致市场成交量不能同步提升，部分城市二手房市场呈现供大于求，对房价也会形成一定下压。

供需两端政策齐发力

“当前房价总体上进入到降温和调整的阶段，和全国房地产交易市场疲软等态势有关，也和购房需求释放不到位有关。”严跃进表示，鉴于历史走势，类似调整需要一定的时间，短期内房价指数反弹或转正是有压力的。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰认为，未来价格走势的改善有待各项支持政策的落地，预期和量的切实改善才能减缓房价的下行压力。

具体看来，供给端的融资支持、预售资金盘活等多方面政策，有助于改善市场预期，防止下行风险进一步蔓延；短期内交易量的筑底仍有待需求端支持政策的进一步落地和细化。

张波也表示，从10月和11月的政策来看，力度已经明显提升，两部门联合发布的金融16条对后市的影响会非常直接。加之“第二支箭”(继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具)同步发力，在房地产开发贷款、信托贷款以及债券融资多种融资渠道的助力下，房企后续的项目交付和资金压力将得到有效缓解。

“若资金面好转，市场对开发商层面的预期好转，开发商降价打折的预期就会缓减，房价指数下跌的状况就会好转。”李宇嘉表示，需求端降低按揭利率、热点城市启动“认房不认贷”的首套房认定标准等，也会利好开发商内源融资，提高造血功能，利好价格稳定。

“总之，供需两端全面发力，互相支撑，最终才能让价格企稳。”李宇嘉说。