明确三大支持政策 中国住建部再释楼市利好

北京7月28日，在中央政治局会议重磅定调3天后，中国住房和城乡建设部发声，再释放楼市利好信号。

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7月24日的中央政治局会议明确提出，适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。如何调整优化？住建部给出答案。

7月27日深夜消息，住建部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上说，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障民众合法权益。

除官方持续强调的“保交楼”外，此番住建部提及落实好三项政策措施。

其一，降低购买首套住房首付比例和贷款利率。

在贷款市场报价利率(LPR)下调和首套住房贷款利率政策动态调整机制之下，多地房贷利率调降。目前中国主要城市房贷利率已处于历史低位。

据贝壳研究院监测，目前中国百城首套房贷利率已迈入“3时代”。2023年7月百城首套主流房贷利率平均为3.90%，二套主流房贷利率平均为4.81%。

从首付比例来看，诸葛数据研究中心高级分析师陈霄表示，当前，除了北京、上海等城市首套房首付比例还在35%及以上，大多数城市首套房首付比例已降至20%至30%，处于较低水平。

中指研究院市场研究总监陈文静也指出，短期来看，一、二线城市或进一步降低首套房首付比例和房贷利率，首套房首付比例仍执行30%的二线城市或逐步降至20%的下限。同时，一线城市如北京、上海首套房贷利率LPR加点数也存在下调可能。

其二，改善性住房换购税费减免。

2022年9月，中国官方发布的《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》规定，2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

陈文静表示，此次住建部强调，进一步落实好改善性住房换购税费减免，预计后续针对换房需求的政策支持将进一步加大。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，税收政策还可能有两个调整方向：一是优化调整非普通住宅认定标准；二是热点城市增值税免征期从5年降回2年，以降低住房交易成本。

其三，个人住房贷款“认房不用认贷”。

对于改善性购房门槛高企的一线城市来说，个人住房贷款“认房不用认贷”政策力度较大。这也是此番三项政策中，关注度最高的政策。

“认房”是指银行在发放住房按揭贷款时，考察购房家庭在拟购房地已拥有的住房套数；“认贷”则是查询购房家庭在全国范围内是否有房贷记录，以确定是按首套还是二套房标准执行。两者皆考察的“认房又认贷”最为严格。目前中国一线城市和部分重点二线城市仍然严格执行“认房又认贷”的政策。

“认房又认贷”会大幅提升换房群体的首付门槛和成本。以北京为例，贝壳研究院指出，一套650万元(人民币，下同)的改善性住房(非普通住宅)，在“认房不认贷”的情形下，首付比例40%，而在“认房又认贷”的情形下，首付比例翻倍为80%，首付额度多出260万元。不同认定标准下房贷利率也有差异。以北京当前利率水平计，100万元商贷，25年周期，等额本息还款方式，“认房又认贷”政策下贷款利息多付约9万元。

58安居客房产研究院院长张波表示，此前市场上对于调整“认房又认贷”的呼声较高。对一、二线热点城市来说，首套房认定标准的调整(即“认房不认贷”)一旦落地推行，则不少原来按二套执行的首付和利率标准，都有可能按首套执行，这能让被误伤的改善性需求得到相匹配的政策支持。

总体而言，李宇嘉认为，此次三大支持性政策目的比较明确，即降低住房消费门槛、成本，释放住房消费需求。需要注意的是，政策信号发布后，后续还需要金融管理部门、各地方贯彻落实。具体落地过程应该是因城施策的，各地会有先有后、政策力度有大有小。