韩国全国房价平均上涨19.08% 创下了近14年来最大的同比涨幅

高房价问题已经成了韩国政府的“心头大患”，已接近执政尾声的现任总统文在寅，也对此耿耿于怀，直言任期内最大遗憾是没能成功控制房价。从上台伊始，平抑房价就是文在寅的承诺，但事与愿违，接二连三的举措并没有达到预期的效果。现在，下一任总统候选人又开出了类似的支票。

“我已经屡次对楼市政策不到位表示歉意，要在所剩的任期内挽回楼市政策失败，可能时间已不够，但政府将尽全力解决问题，不把难题留给下届政府。”11月21日，在KBS电视台直播的《2021与民对话》节目中，文在寅表示，政府应该为扩大住房供应倾注更多的努力。

韩国国民银行数据显示，在文在寅就任总统的2017年5月，在首都首尔购买一套公寓的平均价格为6.07亿韩元(约合52万美元);而今年10月，这一均价达到12.1亿韩元(103万美元)。

文在寅不是没有努力过，过去四年来，文在寅政府宣布不少稳定房价的措施，包括增加供给和打击投机，以及增税和贷款监管等。就在今年2月，韩国政府还发布计划称，今后四年将在全国范围新增住房83.6万套。

但一系列政策的效果似乎并不显著。仅今年以来，韩国全国房价平均上涨19.08%，创下了近14年来最大的同比涨幅。截至今年10月，首尔公寓的平均交易价格达到12亿韩元(约合人民币660万元)，较去年同期上涨20%。整个首都圈地区也受到影响，首都圈(首尔、京畿道、仁川)和全国公寓的平均价格分别为7.7亿韩元和5.4亿韩元。

在察哈尔学会研究员、辽宁大学国际关系学院副教授李家成看来，第一个因素可能是客观因素，因为韩国的人口分布是严重向首都圈地区集中，首都圈之外的青年人到首都圈地区工作需要住房，所以造成了首都圈地区房价不断上涨，这个是刚需。

另一方面，李家成提到，文在寅政府本身的楼市政策变动频繁，改来改去，并且很多政策只是停留在呼吁层面，并没有实际实施，比如将韩国的行政机关、国会都搬到世宗市等一些举措，但这些可能比较空;也想通过税制改革，比如对多套房产拥有者或者对高档住房拥有者多征税，但也没有落地。

李家成告诉北京商报记者，虽然文在寅想通过打击楼市投机来实现居住正义，但炒房的投资回报率太高，给很多楼市投机者塑造了这样一种预期，即房价会不断涨，现在买了可能之后就会涨，即能取得比较稳定的回报预期。这意味着首尔的多套房产者或者投机者，对于文在寅政府的打击楼市的政策肯定会不满，甚至可能通过不断提高全租房的房款，把首尔的房价往上抬，所以这种人为因素也是存在的。

“除此之外，围绕楼市开发，也有很多贪腐事件发生。多种因素综合，就会导致文在寅时期，韩国楼市越调控房价越高，形成了这样一个怪圈，”李家成坦言，“整体看来，文在寅政府并没有推出非常一针见血的针对楼市的铁腕政策。”

据韩联社报道，文在寅在节目中表示，若政府提前推出“二四对策”等扩大住房供应的政策，将更有利于国民生活。

不过，虽然感到遗憾，但文在寅同时也强调，在本届政府任期中，新入住户数和获批的新建公寓数多于以往各届政府。鉴于政府正在计划扩大住房供应，预计住房供应紧缺问题有望得到解决。

值得一提的是，韩国2005年出台了综合房产税，但随着房价的上涨，税收也在上涨。今年6月1日起，韩国综合房地产税税率上调至1.2%-6%。同时转让税税率也被调高，持有多套房的业主最高将承担65%到75%的税率。

11月22日，韩国财政部表示，由于房价飞涨和税率上调，受综合房地产税影响的人数今年比上一年增加了42%。预计今年实际房产税收将达到5.1万亿韩元(约42.93亿美元)。

高涨的住房负担之下，越来越多人选择逃离首都。韩国房地产调研公司Real Today上周发布的报告显示，随着首都首尔房价和房租价格不断攀升，2015年至2020年这六年间，341万多人迁出首尔。首尔年均迁出人口为56.9066万人，今年前9个月有43万多人迁离。

民众的不满日益高涨，政府的回应听起来也很坚决。上月，韩国副总理兼企划财政部长官洪楠基强调：“国家处于(进一步稳定房价的)关键节点。政府将提供更多住房、控制房地产市场流动性并消除干扰市场的活动，把现在稳定(房屋)价格的势头扩大到全国。”

雄心勃勃的不止现任政府，总统候选人也把这个问题作为竞选重点。本月初，韩国执政党共同民主党总统候选人李在明在共同民主党选举对策委员会成立仪式上发表讲话称，若当选，将最先对房地产政策进行强有力、大规模改革。

“李在明不会是说说而已”，李家成指出，如果他上台，之后应该会采取这种大刀阔斧的楼市改革，比如针对预售价格上限，或者开征国土保有税。住房是目前韩国最大的民生问题，从某种意义上来说，楼市政策已经成为两位候选人主要的政策争论点，谁能解决好，那么他获取的民心也就更多一些。