商业志 | 东方梅地亚中心二度流拍与京城商业迷境

观点网6月14日，位于北京市朝阳区核心CBD地段的东方梅地亚中心再度流拍。

据悉，该项目于6月13日起进行整体拍卖，标的为“北京市朝阳区光华路4号院2号楼、3号楼部分房产及分摊土地使用权”，起拍价超13亿元，整体评估价超23亿元。

(相关资料图)

项目一经上线，就已吸引近8000人围观，但最终却无人问津。

作为一座曾经风光无限的写字楼，如今却沦落到法拍无人问津的地步，着实令人唏嘘不已。

风光不再

“雕栏玉砌应犹在，只是朱颜改”，虽然东方梅地亚中心依旧耸立在朝阳CBD核心区，却已经“跌落神坛”。

项目由北京东方梅地亚置业有限公司开发于2007年，是北京CBD核心区唯一一个专为传媒行业量身打造的顶级写字楼，占地1.6万平方米，总建筑面积约12万平方米。

项目分为A、B、C、D四座，其中，A、C两座分别是近百米高的甲级写字楼：A座为地上28层、C座为地上30层。A座以毛坯对外售完；C座大部分出租小部分自用；B座是一座裙楼，地上共5层，定位为商务、展示、演出、餐饮、娱乐等配套的综合楼；D座为地上8层的独立办公楼，2009年以2.5亿元整栋出售给盛京银行北京分行。

本次被摆上货架的是未出售的C座和B座。

东方梅地亚中心附近有华贸中心、金地国际广场、万达国际广场、国贸中心、嘉里中心等众多CBD国际商业中心以及5A级写字楼。同时受益于自身为传媒业打造的属性，使其成为全中国最为炙手可热的传媒文化商务区。

曾几何时，乐视网、昌荣传播、灵狮广告等传媒行业头部企业，都是东方梅地亚中心的租客。

而它的高光时刻，要追溯到2008年北京奥运会。

因写字楼本身配备了高端的制作设备及录音棚等，同时毗邻人民日报社、中央电视台等国家级媒体，成为奥运时代的传媒大本营。

随着时间的推移，楼宇内很多硬件设施急需改造提升，同时经营状态一般，加上产权方面项目有部分是小业主所有，在管理上存在问题。

更重要的是，随着时代发展、营销行业快速更新变革，媒体行业制作门槛降低，尤其是自媒体的创作成本变得更加低廉，写字楼对于传媒机构的办公而言不再是必需品，因此许多媒体机构纷纷从该项目撤出。

此次让东方梅地亚中心摆上法拍货架的“致命一击”，是开发商北京东方梅地亚置业公司与14年前购买D座楼业主盛京银行的一笔金融借款合同纠纷。

2022年，沈阳市中级人民法院判决了盛京银行股份有限公司北京分行与北京东方梅地亚置业有限公司及自然人借款合同纠纷一案，申请执行标的共计15.3亿元，东方梅地亚中心作为执行标的资产就此面临被拍卖的窘境。

尚需时日

对于大宗资产而言，上架法拍并不见得是件坏事，顺利找到接盘方进行重塑，或许能逆转“日薄西山”的颓势。

从投资者的角度来看，申请土地等配套耗费周期长，建设新楼成本太高，以法拍途径低价入手具有发展潜力的优质标的，也就自然的成为了许多投资人的选择。伴随着经济企稳回升的趋势，通过较为便利的方式让这些资产重现新的价值，进而实现区域营商环境的持续优化和高质量发展。

例如近期有多个地产行业的大额优质标的陆续开拍，涉及世茂等多家头部地产品牌，包括7年来司法拍卖最大估值资产世茂深港国际中心、长达10年未能完工的蚌埠核心商业地标世界贸易中心、估值超16亿元的沈阳核心商业地标沈阳中街商业等。

但在市场尚且不明显的状况下，大宗资产顺利找到接盘方并非易事，东方梅地亚中心两度流拍与市场前景低迷不无关系。

受去年5月北京疫情突发带来的大规模管控，以及11月第二轮疫情的冲击，北京商业大宗交易市场整体表现呈下降态势。

仲量联行数据显示，在甲级写字楼市场，北京2022全年净吸纳量较2021年缩减了81%。同时，写字楼和零售物业的租金均保持下探趋势。在投资市场，2022全年成交额大幅缩减，同比下降57%，仅为268亿元，基本回到2017年的水平。

在少量的交易中，比较受关注的有凯德通过法拍收购位于东三环博瑞大厦，总价为人民币20.37亿元；StorHub完成对位于丰台乐华梅兰家居城部分收购，收购后将改为自助式仓储。

2014年以来，北京通过《禁限目录》首次对新增商业地产开发建设实施限制，并在此后多年来持续收紧，对供应端的限制也间接活跃了商业市场大宗交易。

随着2022年底疫情防控政策放开，北京大宗交易市场迎来了转折点。

仲量联行报告显示，以CBD、东长安街、第三使馆区等区域为例，2023年一季度写字楼平均带看量为每周5-7组，相比2022年下半年每月的3-5组有显著提升。

但市场租金方面依旧处在下行区间，目前北京各区域大宗资产空置压力较大，业主普遍采取“以空间换时间”的策略，通过低价让租户长期进驻提高入住率，并在较长时间内实现成本回收。

在一线城市中，4月北京大宗交易金额最高，成交额达19.86亿元。单月最大笔交易为顺鑫农业购买的北京市顺义区的商务中心、寰宇中心两栋楼宇资产，包括办公、商业及车位，建筑面积总计12.20万平方米，其中商务中心建筑面积6.39万平方米，评估价值10.26亿元，寰宇中心建筑面积5.81万平方米，评估价值9.59亿元。

尽管市场有回暖迹象，但在行业持续承压下，大宗商业交易要回归“小阳春”尚需时日。

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