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寻诀2021丨泰禾一“诺”

来源：时间：2021-12-20 15:25:33

在房地产行业债务杠杆的持续拉低过程之中，行业所面临的问题愈发复杂。调控的本意在于帮助行业挤水分、排风险以及推动行业升级、发展。房地产企业在过去几十年中，也同样承担了推动国内住房市场化进程的时代使命，功不可没。

房企并非单纯逐利，肩上也有一份“保障”住房供应的责任。试想，如果没有房地产企业，仅凭福利分房，我们的住房数量与品质远远难以达到如今的水准。

我们所推出的“寻诀”系列房企报道，不仅是对企业战略及市场现状进行剖析，更重要的是要帮助企业重拾未来行业信心，客观面对整体困境，积极解决自身问题。

我们将泰禾的年度汉字定为“诺”，这一诺对于每一个个体而言何止千金。

复工“时间表”

11月30日，有一条源于泰禾的消息，厦门红树湾院子达成首批交付。

黄其森向业主再三保证：交房虽然迟到、品质不会缺席。

我们拿到了泰禾两本品牌中心的周报精选——《百日唯新》、《千帆竞发》，能看到泰禾近期内部的种种变化，向外表达的核心内容为“一切都在慢慢变好”，其中细节多为项目复工进展与泰禾近况。

在其中看到了不少媒体的赞赏，但对于此时的泰禾而言，项目“交付”与业主“满意”实则更为重要。

同泰禾副总裁全忠的采访约在了泰禾北京公馆，采访问题主要聚焦于泰禾项目的复工与交付。

我们不鼓掌，同样也不诋毁，希望停工项目能够早日复工交付，业主能够早日收房，毕竟在一套房的选择背后，可能背负了一个家庭的全部资产。

在此期间也有好消息传出，采访完成之后，我们不断能够听到泰禾项目交付的声音。

不一样的“价值”

曾几何时，泰禾在“为城市创造作品，为时代奉献精品”口号之下，推出的基于新中式生活方式的项目在行业内影响不小，以中国院子为代表的新中式住宅对于国内豪宅审美有着深刻的影响。但随着市场与调控的环境发生变化，泰禾资金链的断裂导致其在众多城市在建项目出现停工现象。

9月底，有投资者在互动平台针对泰禾苏州姑苏院子的复工时间提出疑问，泰禾回答称，“项目目前处于待复工状态，公司正全力推进该项目的复工复产。”

包括苏州姑苏院子在内，一系列停工影响了众多项目的交付，也引发了泰禾与购房者之间的数次冲突。在众多场合，黄其森向购房者一再表示“我们要用高品质的交付来表达对客户的歉意和诚意”，坚称“品质是泰禾的底线”。

在泰禾规模化发展路径中伴随着的高杠杆与高负债，当行业融资环境趋紧之时，泰禾较早出现债务违约。

面对质疑，黄其森表示“泰禾需要改变的是过往对于规模的过分追求”。放弃规模化发展更像是泰禾与黄其森的被动选择，问题终将需要被面对解决。

泰禾在“院子系”的产品打造确实称得上是行业专家。其所打造的“院子系”被中国《全国高校房地产专业案例教材》收录，从中国院子到北京院子、南京院子，中式文化融入建筑与园林、装饰与细节中，形成“宅门、坊巷、院落”三大造院体系。

“院子系”外，泰禾也曾延伸发展出“大院系”、“府系”、“园系”等系列新中式产品，构筑了自己的新中式产品矩阵。从“中国院子”到全国范围内的22城44院，泰禾一度在全国构建了北方区、福建区、华东区、广深区等多个核心区域。

面对各类欧式豪宅的冲击，泰禾的“院子系”给了市场不一样的产品。在其打造的项目中，中国院子四次上榜“亚洲十大超级豪宅”；泰禾·北京院子多次成为“北京别墅销冠”；泰禾·丽春湖院子也曾连续10个月位居“中国别墅市场销冠”。

泰禾陷入困境的主要原因在于其对规模化发展的过度追求，采取高杠杆、高周转的开发模式遭遇政策转向，后又叠加疫情影响，导致资金链断裂引发一系列负面连锁反应，众多项目停工。

辗、转、腾、挪

在过去的几年中，规模化发展下的高杠杆逻辑是中小房企的唯一“信仰”，包括近期债务暴雷的蓝光发展、花样年等房企，都在不同时期提出自己的千亿计划，一旦高杠杆面对强调控，必然出现债务问题。

泰禾面对一系列的停工问题，开始停止拿地并转手部分项目，并与万科签订《股权转让框架协议》、与金融机构开展协调债务展期、加快销售回笼等。如今能够有一系列项目获得复工则正是由于其主要债权人已基本谈妥，主要方式是展期、免除滞纳金以及对资金成本给予一定优惠，其中部分债务已展期到2023年年底。

按照黄其森的说法，泰禾在一二线城市有3000多亿元货值的土地储备，充足的货值储备是泰禾翻身的核心筹码，能与金融机构达成债务展期，也确实是手中土地和部分项目的价值仍在。

我们从其半年报可以看出，2021年上半年泰禾无新增土储。目前累计土储总占地面积1290.8万平方米，规划建筑面积3239.9万平方米，剩余可开发建筑面积923.9万平方米。

泰禾与众多债权方的谈判协商进展为其赢得了一定的时间窗口，有部分楼盘得以竣工并顺利交付，一旦停工项目批量复工，加上其手中的部分优质土储，泰禾确实能够看到脱困的希望。

在万科半年业绩会上，针对万科与泰禾的合作，祝九胜提到，万科有一个工作组一直密切地在跟泰禾联系，并给予一些建议，如果能符合此前约定条件，万科仍然会履约。

泰禾在北京的金府大院全部交付竣工备案，昌平拾景园210套房源开始交付；福州、厦门、杭州等地也都有项目签约、复工。目前来看，根据统计，泰禾部分项目已经实现复工复产。从2020年底到2021年11月，泰禾全国有接近二十个项目有交付，分布在北京、南昌、厦门、杭州等多个城市，北京、福州等重点区域复销也有起色。

杭州院子交付现场

目前来看，泰禾复工的焦点在于北京院子二期、太原金尊府等重点项目上，全忠在采访现场也透露出部分信息，北京院子二期在年底可能会有较为明显的复工进度。北京院子二期对于泰禾在市场中的品牌及口碑影响较大。10月27日，在朝阳区住建委主持下，北京院子二期启动复工，新总包单位确定为北京市属国企北京城建集团有限公司。目前已经开展办公区及工人生活区搭建、塔吊安装、实体结构排查及部分市政工程恢复工作。

泰禾称其在北京拥有数百亿的现货储备，包括金府大院、西府大院和北京公馆；早些年所开发的中国院子、丽春湖院子等也在其中。中国院子、金府大院、西府大院、丽春湖院子、泰禾中央广场和北京公馆均为现房或准现房。如果都能出手，对于其加速回款、项目复工是有帮助的。

自2018年起，泰禾开始停止拿地进行战略收缩，一度撤出环京市场、海南区域等。在此后两年泰禾偿还了上千亿债务，黄其森坦言“如果这些债务没有还掉，公司今天一点机会都没有了。”

回归产品、回归小而精

如今，黄其森在多次会议中表示，泰禾大概会收缩到不到10个城市，北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、杭州、福州和厦门。他认为泰禾年销售规模“300亿元到500亿元就够了”。

泰禾也必须将重心回归于产品本身，因为其目前的难点在于复工与交付，其他皆为虚无，资本市场对于泰禾的信心恢复也需要看到其整体项目的不断复工交付。

面对债务危机的房企并非泰禾一家。随着整体金融安全的不断被强调，管控日趋严苛，长期被房企所尊为“信仰”的规模论也已经开始降温。我们能够在全国诸多城市二次土拍的中看到信号，降债务之外，对于未来预期的不看好导致很少再有民企愿意拿地，不少城市甚至出现大规模的地块流拍现象。

泰禾的债务危机爆发较早，也为其在整体环境恶化之前，赢得了比其他房企更多的时间。整个市场对于未来预期不断下降之时，泰禾如果能处理好自身的复工以及销售问题，相信会尽快走出困境。

目前来看，暴雷从个别的企业现象开始变成行业现象。泰禾的自救之路对行业也有一定的启发，相当于泰禾为全行业做了一次压力测试。

泰禾曾经发布一篇反思评论，面对困境，企业掌舵人首先要有不躺平的心态，在一些方法和路径上，要能第一时间和政府、金融机构实事求是沟通，寻求支持和谅解。然后有节奏、有重点地寻求问题解决。

2021年，泰禾年初“复工复产”，年中“复销”，8月宣布企业向“小而精、小而美”转型，年底重心变成“保交付、保品质”。

北京金府大院园区实景

企业通过自救，能真正能走出困境，这对于政府、金融机构、业主、合作商等利益相关方应该是乐见其成的。泰禾的一位区域高管坦言，今年和业主直接沟通不下20次。在沟通中推进项目问题解决。