降准“靴子”落地 楼市难言转折点

年关将至，房企所期盼的“春天”是否会如期而至。

降准落地，房企久旱逢甘霖

日前，央行发布公告称，决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)，共计释放长期资金约1.2万亿元。

央行有关负责人表示，此次降准释放的一部分资金将被金融机构用于归还到期的 MLF，还有一部分被金融机构用于补充长期资金，更好满足市场主体需求。

降准全称“降低银行存款准备金率”，通俗来讲是一种宽松的货币政策。此举有助于可支配性流动资金增加的同时降低资金成本。

与以往“定向降准”不同的是，这是本年度内的第二次“全面降准”。区别于“全面降准”的惠及所有企业，“定向降准”目的在于对中小企业或特定领域提供资金支持，

对于目前水深火热的房地产行业来说，降准可提升资金流动速度，改善其整体融资环境，使得房企得以喘息机会，堪称“久旱逢甘霖”。

受降准影响，12月15日地产股整体高开。截至收盘，蓝光发展、南国置业、财信发展、大龙地产等多只地产股涨停。

“多米诺骨牌效应”下的房企

去年，新冠疫情全球扩散导致美元债市场加剧动荡，伴随“三条红线”政策出台等诸多因素叠加，房企境外融资规模开始收缩，以往“借新还旧”的打法再难持续。

纵观资产负债率、净负债率、现金短债比三个财务指标不难发现，拥有高额可支配现金者，才有资格等到市场与政策的转向时刻。

随着态势的进一步恶化，相关部门机构的频繁“发声”致使房企境内融资规模呈现修复性上涨趋势。多家房企到期债务获展期，部分房企资金流动性压力得到阶段性缓解。

此前，花样年公告称2.06亿美元票据应付款未能支付，造成实质违约。且遭到三家国际评级机构下调评级至“展望负面”。

为减轻偿付压力补充资金流动性，花样年将北京国祥府、国祥云著股权转让至旭辉集团，将宁波鸣翠东著转让至建安投资控股。

原于2022年到期的7.3亿元未赎回债券，经由债券持有人决议已展期至2024年。到期利息须分别于2021年11月30日支付20%，以及于2022年11月29日支付80%。

此外，被市场认为已初具资金压力的中国奥园宣布奥创二期8.16亿元ABS展期成功。

数据显示，2021年11月境内外债券融资到期债务规模约731亿元，环比减少5.3%，到期债务净额258亿，房企偿债压力整体较10月有所缓解。

“房住不炒”仍为主旋律

值得注意的是，在降准当日，央行还开展了5000亿元中期借贷便利（MLF）操作和100亿元逆回购操作。其中，中期借贷便利（MLF）操作利率为2.95%，维持21个月不变。

作为中期政策利率，MLF利率用于调节金融机构中期融资成本，引导金融机构向实体经济提供低成本资金，降低实体经济融资成本。

这对于购房人来说，或许是个好消息。因为降准对于推动LPR的下降有着积极的作用。

首先，房贷利率的计算公式为LPR（贷款市场报价利率）+加点。其中LPR报价由央行每个月公布一次，点位由商业银行根据综合情况自行确定。

当前LPR有两个品种，1年期和5年期。根据央行最新发布的LPR报价来看，11月1年期LPR为3.85%，5年期LPR为4.65%。5年期贷款利率是房贷利率的参考基准，两种报价已连续19个月维持不变。

而LPR的计算公式为MLF+加点数值的和。其中MLF是央行每个月都会公布一次，加点数值由商业银行确定，具体来说是由全国18家商业银行共同确定的。

当MLF下行时，一般会传导至LPR下降，近而使得房贷利率下降。

近期中央相关会议明确表示，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。”

此外，对于明年的房地产市场，在金融政策端要守住底线，遵循“房住不炒”；在土地政策端要人地房挂钩实现租购并举，化解当前风险或为头等大事。