寻诀2021丨蓄势谋远者：融创

在房地产行业债务杠杆的持续拉低过程之中，行业所面临的问题愈发复杂。调控的本意在于帮助行业挤水分、排风险以及推动行业升级、发展。房地产企业在过去几十年中，也同样承担了推动国内住房市场化进程的时代使命，功不可没。

房企并非单纯逐利，肩上也有一份“保障”住房供应的责任。试想，如果没有房地产企业，仅凭福利分房，我们的住房数量与品质远远难以达到如今的水准。

我们所推出的“寻诀”系列房企报道，不仅是对企业战略及市场现状进行剖析，更重要的是要帮助企业重拾未来行业信心，客观面对整体困境，积极解决自身问题。

我们将融创的年度汉字定为“谋”，自古不谋万世者，不足谋一时；不谋全局者，不足谋一域。作为一个企业，只有在立足现实的基础上深谋远虑，才能迎来更长远的发展。

经过18年的发展，融创通过“地产+”战略，先后布局地产、物业、文旅、医疗康养等六大板块，业务覆盖地产开发、物业服务、会议会展、旅游度假、商业运营、酒店运营等多领域。

随着房地产环境的变化，融创对企业的战略定位有了新的思考。2020年融创将企业定位从“中国家庭美好生活整合服务商”升级为“美好城市共建者”，依托六大板块协同效应，全面参与中国美好城市共建。

随着企业战略定位的升级，2021年融创在企业运营上更加稳健。据中报显示，上半年融创实现营收958.2亿元，同比增长23.9%；毛利199.8亿元，同比增长12.5%；归母净利润119.9亿元，同比增长9.4%。

截至上半年，融创净负债率为86.6%、非受限现金短债比为1.11，均达到要求；其剔除预收款项后的资产负债率为76%，较2020年末下降约2.3个百分点，加速迈向“绿档”。

在积极降负债的同时，融创不断储备现金流，降低企业运营风险。

中报显示，截至2021年6月底，融创在手现金达1232亿元，其中非受限现金1011亿元，较2020年末提升2.4%。而一年内到期的短期债务为909.62亿元，现金流能够覆盖短期债务。

同时11月17日，融创完成配售现有股份及认购新股，募集资金约9.42亿美元，其中一半将用于运营资金，一半用于偿还贷款。此外孙宏斌将以自有资金提供4.5亿美元无息借款，以支持融创经营发展。

产品优势凸显 坚持“地产+”战略

好业绩离不开好产品。在房地产存量时代下，产品品质成为房企逆势增长的根本之道，将产品视为核心竞争力的融创优势凸显。

目前在住宅领域，融创已经形成壹号院系、府系、源系、桃花源系、雅颂系、宜和山水系、九府宸院系等产品系。进入2021年融创与时俱进，针对主流客群年轻化趋势，推出“I AM I”产品，其中上海融创未来金融城、杭州万融城、武汉融创公园大观等项目得到市场高度认可。

此外，2021年融创通过竞报“高标准”建设方案获取北京树村两地块，该项目在设计上采用绿色建筑三星、装配式建筑、超低能耗建筑、健康建筑等建造标准，进一步深化住宅产品力。

有专家指出，在行业进入竞品质时代，企业谋求稳健发展的根本是做好产品。这样才能在不断变化的环境变化中，掌握先发优势，实现穿越周期。

在房地产下行周期，融创也积极寻求转型发展，积极布局数字化建设之路。融创已将数字化作为三年规划重要任务之一，其中地产板块着力推进从BIM设计、智慧算量、集采平台、智慧建造、在线销售平台、客户关系的全链条数字科技运营，对产品的设计、开发和管理也有全流程的改造和提升。

此外，融创在装配式建筑、绿建等方面也有深度践行。截至2021年年中，融创累计200余开工项目应用装配式设计及施工，其中12个项目获三星绿色建筑、WELL金级、LEED金级认证，40余个项目获得二星绿色建筑认证。

除了地产开发主业，“地产+”业务成为融创多年来发展的重要一环。其中物业服务和文旅产业的地位地位逐渐提升，成为融创第二增长曲线。

融创服务不断升级 启动“品质IOT”行动

融创服务作为融创集团发展的重要版块之一，已于2020年11月19日正式在港交所上市。一年多来融创服务取得了不俗的成绩。

中报显示，2021年上半年，融创服务实现营收33.2亿元，同比增长85.4%；毛利10.3亿元，同比增长121.5%；归母净利润达6.1亿元，同比增长154.4%。

其中，社区生活服务收入达1.9亿元，同比增长206.5%；物业管理服务收入为20.5亿元，同比增长94.3%，在总收入中占比61.6%；其次是非业主增值服务，上半年收入为10.8亿元，同比增长60.4%，占比32.7%。

对于物业公司来说，在管规模的大小决定着江湖地位的高低。截至2021年上半年，融创服务在管建筑面积约1.73亿平方米，合约建筑面积约3.22亿平方米。目前，融创服务覆盖全国149个城市、多元业态布局。

进入下半年，融创服务持续收并购。11月1日，融创服务以6.92亿元收购第一服务总计约3.22亿股股份。数据显示，截至2021年6月30日，第一服务的合约建筑面积约为7299.4万平方米，在管建筑面积约为5320.2万平方米。

在扩大规模的同时，融创服务进一步提升服务品质。2021年8月18日，融创服务正式启动“品质IOT行动”，推出“悦居”、“悦享”、“悦邻”、“悦身”、“悦心”的“五悦”品质生活服务体系，全方位细化服务环节，落地服务场景，提升服务品质。

此外，融创服务通过线上化、数字化、数智化三步走战略，打造数智化物业服务共享平台，从而实现运营管理降本增效，提升服务体验与价值，驱动业务模式创新。

未来，融创服务将不断完善物业服务体系和运营体系，聚焦三大核心场景打造高品质服务，提高多场景下的综合服务能力。

运营能力不断提升 融创文旅坚持轻资产道路

在低碳经济时代，文化和旅游产业逐渐成为 “绿色朝阳产业”。近年来我国大力扶持发展文化和旅游产业，这两大产业的融合发展对促进国民经济的发展有着重要意义。

作为融创“地产+”的重要板块，融创文旅定位于“中国家庭欢乐供应商”，提供不同的欢乐场景，主要包括融创文化旅游城、融创旅游度假区等业务板块。据统计，融创文旅现已布局12座文旅城、4个旅游度假区、9个会议会展中心、25个文旅小镇，其中涵盖49个乐园、48个商业及近150家高端酒店。

中报显示，2021年上半年融创文旅收入约为26.1亿元，同比增加166.3%；管理利润约4.4亿元。截止2021年上半年，融创文旅总资产1332亿元。

在中期业绩会上，融创中国行政总裁汪孟德也曾表示，“地产+”业务是融创中国未来三年非常重要发力点，其中文旅业务方面将更聚焦于雪场、商业运营、酒店住宿板块以及文化、娱乐。

近日，融创文旅先后与与北大湖滑雪度假区、金山岭滑雪场达成战略合作，进一步发力冰雪事业领域，此外中国银行携手融创文旅推出为期一年的“中国银行融创冰雪进校园”活动，助力青少年冰雪事业发展。公开数据显示，目前融创文旅已开业运营7家雪场（包括1家室外雪场），另有5家室内雪场在建，计划战略布局35家室内雪场。

在酒店方面，融创文旅动作频频。10月9日，融创文旅与华住集团合资创立的永乐华住宣布，融创文旅计划将旗下西双版纳、广州、成都等11个城市的22家酒店授权至永乐华住进行管理。

对此，融创方面表示，22家融创酒店授权永乐华住管理，将进一步发展和壮大合资公司，有利于进一步提升融创文旅物业价值。

不仅如此，11月8日，融创中国将融创文旅集团旗下商业运营板块管理公司打包出售给融创服务，试图让融创文旅轻装上阵。

业内人士分析，随着国内消费水平的提升以及文旅市场的快速发展，融创文旅未来会成为融创中国新的增长点之一。在大力发展文旅产业、不断提升运营能力的同时，融创文旅进一步实现轻资产运营，有利于获得更多的营收及利润。

践行“美好生活 社会公民”理念 融创公益积极承担社会责任

近年来，国民经济快速发展，房地产行业发生较大变化，房企作为国民经济发展的受益者之一，在享受政策红利的同时，践行社会责任成为企业可持续发展的新命题。

将公益作为企业发展的重要使命的融创，在公益的道路上从未止步。2018年融创成立公益基金会，聚焦乡村振兴、古建保护、教育扶智等三大领域，开展公益行动。

“乡村振兴计划”是融创以文旅切入，通过党建引领、产业带动、文化激活、教育帮扶、人居改造，帮扶乡村可持续发展。截至2021年，融创已累计在乡村振兴领域捐赠款物超过2.9亿元，深度参与了13省37个乡镇的乡村振兴工作，充分发挥业务及资源优势。

在古建保护方面，截至2021年，融创累计捐赠984.5万元，结合多方力量，保护与传承中国传统文化。2021年，虎丘塔影园数字化保护项目圆满结项，进行了成果发布；李鸿章祠堂、望山楼公共区域服务提升改造项目已完成施工建设，正在进行家具配置工作。

“英苗培养计划”是融创结合自身资源，助力城乡教育均衡化、推动贫困地区儿童发展的综合型教育扶智项目。截至2021年，融创累计在全国17个省份，结对77所乡村学校，在大凉山捐建1所爱心小学。2021年，融创为29所学校捐赠英苗书屋，累计捐赠书籍1.1万余册，辐射1.8万余名学生；开展13场教育扶智活动，通过学习用品捐赠、公益课堂、公益画展以及带领学生们出山研学等形式，多元化助力学生的全面成长。

此外，2021年7月21日，面对河南特大洪灾，融创公益基金会捐赠2000万人民币，助力河南省防汛救灾工作。捐款用于保障受灾地区人民群众的生命安全、紧急救灾物资采购等。

履行社会责任是企业持续发展的前提。站在“两个一百年”奋斗目标的历史交汇点，只有承担起社会责任的企业才能行稳致远。