均触顶摇号成交！超20家房企围猎两宗地块 北京土地市场持续“火热”

5月6日，北京土地市场再成交两宗涉宅用地，建工、城乡房屋联合体以27.485亿元竞得丰台区青塔街道地块，华润、中铁联合体以37.26亿元以及现房销售面积18000平方米竞得大兴区西红门镇地块，两地块均触顶成交，溢价率为15%，总成交金额64.745亿元。

土拍规则升级后首拍，房企积极性依然高涨

值得注意的是，本次出让宗地正是北京调整土拍规则的两宗地块。4月14日，北京市规划和自然资源委员会对这两宗地块的土拍规则调整为：同一集团成员企业不得同时报名竞买同一宗地；联合竞买的，同一集团成员企业仅可组成一个联合体参与同一宗地竞买。

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对于这一调整，北京市规自委相关负责人表示，“同一集团成员企业”不再成为“对手”，但可以“合作共赢”，更加利于行业发展及集团成员企业内部间资源调配。此外，项目多数设置摇号环节，本次调整将更加有效的抑制通过增加关联企业参与数量从而提高摇号中签概率的情况发生，继续营造更加公平的市场环境。

即便将土拍规则调整得更为“严格”，但并不影响房企们积极拿地。在现场竞拍前，丰台区青塔街道地块收到了17次报价，大兴区西红门镇地块收到了11次报价。据不完全统计，两宗地块参与竞拍的房企超20家，除了金茂、首开、华润、龙湖、保利等“熟面孔”外，还有来自地方的江苏师山置业、扬州华景置地、南通海门海泰等“新面孔”。

北京链家研究院分析师岳微表示，从房企来看，参与主力仍为实力雄厚且在区域有深耕经验的房企，值得注意的是，长期未在北京拿地的万科以联合体再度参与北京市场。此外，南方房企进京布局意愿也更加强烈。

两宗地块价格双双触顶，竞得人均为摇号产生

土拍当日，率先进行的是丰台区青塔街道青塔村棚户区改造项目FT00-0601-0633、FT00-0601-0634地块，该地块位于西四环的西侧，莲石东路的南侧，四环旁，地块用地面积16944.582平方米，建筑规模52000平方米，销售指导价是85000万元/平方米。

该地块起始价为23.9亿元，上限价为27.485亿元，共吸引了17家房企及联合体报名，在开拍前网上报价已达到25.82亿元。在现场竞价开拍不到5分钟，该地块价格迅速触顶。根据该地块土拍规则，直接进入摇号环节。最终，在15家参与摇号的房企中，建工、城乡房屋联合体成为“幸运儿”，以27.485亿元拿下该地块，溢价率15%。

对于青塔地块如此火热的原因，岳微分析称，首先是地理位置优越，紧邻西四环，与海淀区一路之隔，有地铁11号线规划预期，周边配套、居住界面成熟；同时，地块体量小，居住属性纯粹，总价不高，房地价差较大，有充足的利润空间；此外，近年来，西四到五环之间新房项目供应主要集中在丰台区小瓦窑、大瓦窑板块以及石景山区衙门口板块，青塔板块无直接竞品项目，预计销售流速较为可观。

另一宗地块为大兴区西红门镇DX04-0102-6005地块，该地块土地面积41091.4平方米，建筑控制规模93718.5平方米，容积率2.5，还将配建一个幼儿园，销售指导价是66000元/平方米。

该地块起始价为32.4亿元，上限价为37.26亿元，若价格触顶转为竞现房销售面积，上限为18000平方米。该地块共吸引了11家房企及联合体报名，在开拍前网上报价已达到34.1亿元。在现场竞拍环节，该地块延续上宗地块热度，土地价格及现房销售面积双双触顶。最终，在6家参与摇号的房企中，华润、中铁联合体拿下该地块，总成交金额37.26亿元加现房销售18000平方米，溢价率15%。

“西红门版块为新开发区域，在华润、兴创、中铁等开发企业已打造橡树湾（一期、二期）、御璟星城等新房项目的基础上，华润、中铁再添一子，未来交付后，将形成一个高品质居住圈，市场认可度及潜力价值提升。”岳微表示。

核心城市土拍热度回温，北京土拍节奏逐渐紧凑

今年，北京土地市场整体呈现愈加回暖态势，但单一地块的成交依然呈现冷热不均、分化明显的局势。岳微提到，非集中供应以来，2宗热点地块触及上限摇号确定归属，2宗地块出让遇冷由开发企业托底成交，地块自身条件及利润空间成为开发企业拿地的决定性因素。

进入2023年以来，22城“集中供地”进一步淡化，普遍发布2023年土地拟出让清单，并采取“多次少量”模式供地。中指研究院指数事业部分析师孟新增表示，2023年以来，核心城市土拍情绪回温，但城市、板块间分化现象仍较明显。

根据中指研究院数据显示，截至4月21日，22城成交地块地价上限占比达48%，底价成交占比达44%。具体来看，北京、上海、杭州、合肥地价上限占比均在六成以上，其中，北京朱辛庄地块吸引42家房企参拍报名，创北京地块参拍企业数量记录。

北京土地市场热度不减的同时，土地挂牌也较为频繁。就在5月4日，北京市规自委将石景山衙门口713地块、经开区台湖0032地块、顺义新城第19街区19-69地块、顺义新城第20街区6001地块等4宗地块由预申请正式转为挂牌，土拍规则延续“同一集团成员企业不得同时报名竞买同一宗地”的规定。根据公告，这4宗地块或将于6月1日集中出让。