基础设施公募REITs加速扩容 保障性租赁住房项目纳入试点

作为一种新型的融资工具，基础设施公募REITs自去年4月试点开始便备受关注。继今年5月第一批公募REITs发行上市后，近日第二批公募REITs又有新进展。

11月12日，2只公募REITs正式获批，分别是建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金、华夏越秀高速公路封闭式基础设施证券投资基金。据悉，上述2只公募REITs获批后即将启动发售。

2只募集份额12亿 公募REITs加速扩容

其中，建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金属于产业园类公募REITs，合同期限45年，募集份额为9亿份，交通银行为其基金托管人。标的资产包含3栋物业，分别是互联网创新中心5号楼项目、协同中心4号楼项目、孵化加速器项目，均位于北京市海淀区中关村软件园。

招募说明书显示，5号楼项目指软件园自建产业载体（中国国际服务外包新市场交易中心）项目；4号楼项目指中关村软件园国际交流与技术转移中心项目，目前该项目由度小满科技及其关联方整租，租赁合同到期日为2023年8月31日；孵化加速器项目指中关村软件园孵化加速器研发楼项目。

业内人士分析认为，中关村软件园作为科创核心区域，聚集了大批高精尖企业。该底层资产受益于此，平均空置率低，截至2021年6月末，标的资产出租率超过90%，租金收入表现良好，后续有望为REITs产品投资者提供稳定的长期回报。

而华夏越秀高速公路封闭式基础设施证券投资基金属于特许经营权类资产，合同期限为50年，募集份额为3亿份，中信银行股份为其基金托管人。标的资产是汉孝高速（全长35.996km）及其相关构筑物资产组的收费权，该项目为湖北省武汉至十堰高速公路起点段，是福银高速（G70）的重要组成部分，特许经营权和收费期至2036 年年底到期。

事实上，第二批共申报有4只基础设施公募REITs。除了上述两只公募REITs外，华夏中国交建高速公路、国泰君安临港东久智能制造产业园还未获批。

其中，国君资管临港东久智能制造产业园基础设施资产支持专项计划为产业园类公募REITs，计划募资约22.37亿元，基金存续期40年。标的资产为上海市临港奉贤智造园一期，临港奉贤智造园三期和东久集团位于金山、无锡、常州、昆山的4处智造园。其中临港奉贤智造园两期项目为7.9亿元、东久产业园四期项目14.47亿元。

华夏中国交建高速公路封闭式基础设施证券投资基金于近日刚刚申报，目前已获上交所受理。该基金存续期限为40年，底层资产为武汉至深圳高速公路嘉鱼至通城段项目，基金管理人为华夏基金，专项计划管理人为中信证券。

可以看出，第二批公募REITs的底层资产十分优质，在高效盘活优质资产的同时，也更有利于为投资者提供长期稳定的收益。

首批多只REITs溢价 两只产品分红方案面世

由于市场空间大、强制分红、风险可控等优势，国内公募REITs自首批发行以来就备受欢迎。而经过5个月的上市运营，目前首批公募REITs产品市场运行平稳，自8月以来连续三月呈现上涨态势。

据中信建投数据显示，截至11月12日，首批9只公募REITs收盘价较发行价涨幅平均为17.7%，其中中航首钢REIT上涨最多，涨幅达31.6%。

此外，值得注意的是，已经有两只产品分红方案面世。

11月11日晚，中航首钢绿能REIT发布2021年第一次分红公告称，每10份中航首钢绿能REIT分红5.1541元。按13.38元/份认购价计算，中航首钢绿能REIT三季度分红收益率达3.85%。在目前提供稳健收益的优质资产稀缺的背景下，该收益率颇具吸引力。

11月12日，中金普洛斯仓储物流REIT公告显示，截至9月30日，普洛斯REIT累计可供分配金额为人民币8241.4万元，本次约分配前述可供分配金额的95%，合计人民币7830万元。本次采用现金分红的方式，每 10份分红0.5220元。

市场潜力巨大 租赁住房或迎REITs发展蓝海

公募REITs的本质是不动产资产化，是近年来房地产证券化的重要手段，最早出现于1960年代的美国。相对于国外而已，国内REITs市场发展起步较晚。

2020年4月30日，中国证监会和国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，标志着国内公募REITs试点的正式启动。

随着试点的成功和首批公募REITs的上市，国内进一步扩大试点范围。

今年6月29日，发改委发布《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》,将保障性租赁住房（包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目）纳入试点项目。

业内人士表示，发展保障性租赁住房REITs，是解决大城市新市民、青年人等住房困难问题的有效途径，预计中国租赁住房REITs规模将超过3000亿元，有望成为下一个蓝海。

在“房住不炒”的背景下，将保障性租赁住房纳入基础设施公募REITs的试点范围可以有效支持保障性租赁住房的发展，同时有利于降杠杆，促进房地产市场的平稳健康发展。