寻诀2021丨逆流而上的合生

在房地产行业债务杠杆的持续拉低过程之中，行业所面临的问题愈发复杂。调控的本意在于帮助行业挤水分、排风险以及推动行业升级、发展。房地产企业在过去几十年中，也同样承担了推动国内住房市场化进程的时代使命，功不可没。

房企并非单纯逐利，肩上也有一份“保障”住房供应的责任。试想，如果没有房地产企业，仅凭福利分房，我们的住房数量与品质远远难以达到如今的水准。

我们所推出的“寻诀”系列房企报道，不仅是对企业战略及市场现状进行剖析，更重要的是要帮助企业重拾未来行业信心，客观面对整体困境，积极解决自身问题。

我们将合生创展的年度汉字定为“逆”。逆，是逆风而行，是逆流而上。

成立于1992年的合生创展，历经近三十年发展，已逐步成为科技赋能及产业驱动的综合性投资控股平台，旗下地产、商业、基建、合生活、投资五大板块并驱发展，布局科技、养老、文旅、教育、金融等多元业态。

2021年，在“三线四档”、土拍两集中等政策的影响下，以往的“高杠杆、高周转”模式难以为继，楼市步入下行通道。但合生创展却打破低迷市场瓶颈，实现业绩逆势增长，迎来属于自己的高光时刻。

业绩逆势增长 着力控制风险稳健经营

数据显示，合生创展前11月实现合约销售额约388.98亿，同比上升28.8%；合约销售面积约102.96万平；物业合约销售平均售价为36017元/㎡，同比上升约84.6%。

作为压舱石，地产开发主业为合生创展提供了稳定的收入和利润增长点。合生创展一贯坚持稳健经营，以资金需求来驱动销售，合理安排开发力度和供货节奏，每年根据市场需求释放明星标杆项目和流量项目，以保证收入和利润。

同时，合生创展坚持走差异化产品路线，以差异化逻辑打造精品项目，产品结构不断优化，在确保去化率加速资金回笼的同时，提升产品竞争力，实现业绩的逆势突围。

中报显示，2021年上半年，合生创展毛利率达63%，远高于行业均值30%左右。从侧面佐证了合生创展以利润为导向，盈利能力不断提升。较高盈利能力使合生创展的财务状况更加安全稳健。

截至2021年上半年，合生创展剔除预收款后资产负债率为63.2%，净负债率为66%，现金短债比为1.45。与此同时，合生创展现金及银行结余（不包含受限制现金）约428.55亿港元，较去年末上涨44.5%。可以看出，合生创展继续保持“零踩线”的稳健表现。

对此，合生创展集团住宅投资事业部常务副总经理闫家瑞表示，稳健的财务状况源于合生创展长期以来的风险管控意识。在“三条红线”出台前，合生对自身的财务指标也有相应的内部要求，始终将风险管控放在第一位，坚持比较谨慎的财务态度，保证资金安全性。在战略选择上，合生把财务安全性、利润指标看得比较重，不会因为追求高周转导致资产负债率过高，致使融资渠道受限。合生创展更注重的是在一定规模允许的范围内，尽可能地去追求更高的利润。

房企资金主要靠融资杠杆的使用和销售回款来保障。在融资方面，合生作为民营企业，其融资利率处于较低水平，这也是多年来合生债务不是大问题的原因。对于回款来讲，在制定企业销售目标和增长率时，合生会采取稳健审慎的态度把握平衡，不会过分激进，在市场下行的时候既能保持增长又能把控风险，穿越周期高质发展。

聚焦一二线城市 做高端地产引领者

良好的业绩离不开对市场的精准布局和好产品的助力。

多年来，合生创展坚持以北京、上海、广州三大城市为轴心，构筑环渤海、长三角、大湾区三大经济圈为一体的事业版图。

中报显示，截至2021年6月底，合生创展土地储备总建面3048万平，其中地产板块一线城市的优质土储占比达75%。充足的土地储备和精准的城市布局为合生创展提供了发展底气。

对于项目的获取方式，合生创展也采取了多元化措施。2021年在“两集中”土拍政策的影响下，传统招拍挂市场拿地难度变大。在此背景下，合生创展会在把握招拍挂市场机会的同时，坚持以审慎的态度，通过城市更新、转让以及合作等多元化方式获取城市核心地段的优质土地项目。

在产品领域，合生创展从前期规划到后期落地着力打造产品差异化，不断提升产品价值和创新意识。

多年来，合生创展坚持“中高端精品战略”，不断升级迭代“顶级豪宅、中高端品质住宅、写字楼&公寓”三大住宅产品线，打造了合生·缦系、帝景系、骏景系、国际城系等系列精品项目。2021年合生创展推陈出新，打造新一代生活方式品牌合生·ME悦，一经入市便受到市场热捧。

合生创展的产品升级迭代，也同样体现在择址标准、产品规划、空间设计、园林美学、智慧安防等多方面，深研业主需求，致力于为购房者全维度精致生活。

如合生创展的高端项目，匹配市场最新科技系统、智慧物业、毛细管网、同层排水等设施，从空气、水、光、温度、声音、材料等方面全面考虑，打造“恒温、恒湿、恒氧、恒静”的健康生活。

闫家瑞表示，合生创展始终坚持尊重客户、尊重土地价值和城市价值，因地制宜的打造代表城市形象的地标性建筑，为业主呈现众多精品项目。

科技赋能多元业务 助力企业提质增效

随着房地产行业增量时代的到来，多元化转型发展成为房企面临的必修课。合生创展未雨绸缪，一直将科技赋能作为近年转型战略的重点，通过科技赋能、推动公司转型升级，为公司可持续发展打下了坚实基础。

中报显示，合生创展紧抓“新产业、新业态、新模式”的“三新”机会，聚焦科技赋能、创新多元发展，积极利用先进技术为产业赋能。在“三新”模式下，合生创展五大板块业绩均向上增长。

2021年上半年，合生创展在地产、商业、物业、基建和投资五大业务方面的收益分别达到64.83亿港元、20.26亿港元、11.56 亿港元、14.01亿港元、50.07亿港元。

值得注意的是，合生创展的科技赋能不仅覆盖产品、销售端，更覆盖建设端、内外部运营及后端服务，形成房地产全流程、全周期的生态闭环。

在房地产开发端，合生创展科技赋能全业务流程，从早期拿地研判到产品设计、工程建设以及销售前后端的服务等环节，保证展示、交易、签约、按揭等形成一个真正的全闭合流程。闫家瑞表示，科技赋能方面，合生内部的业务闭环系统已经准备就绪，待政府、银行等提供接口后可完成打通。未来除自己使用外，合生还希望逐步与政府、企业等合作，对外输出共享产生收益。

对于企业内部运营管理而言，合生创展依托信息化管理系统、智慧管理驾驶舱、智能管控模型、工单结算系统、智慧移动办公等系列科技平台，将整个流程分解到每个人的每项工作的每一个维度，打造自动验收结算代替传统审批的智能化管理体系，进行全业务流程的智能化管控，实现“去中心化、去审批化、去层级化”，完成“平台+个人”的科技赋能，从而达到降本增效。

对于购房者而言，合生创展打造全流程产业链的全场景智慧营销平台，利用VR看房、全景样板间、线上售楼处、直播卖房等平台，形成“网络看房、实景体验、营销预约跟进”的服务闭环，带给客户足不出户的便捷与智慧。

对外服务上，合生创展通过智慧交付、智慧社区及商业管理和物业管理自主研发的“合生通、合生活”APP等一系列智能科技管理系统，快速提升服务管理质量和运营效率，更好的服务于客户。

服务提升年 “优生活”品牌不断深化

随着房企进入管理红利时期，服务力成为众多房企新的发力点。2021年是合生创展的“服务提升年”，其持续推进优生活品牌落地，升级业主生活体验。

早在2019年，合生创展便确定了“让优质生活进一步升级”的目标，凭借优质人居、优悦体验、优智服务、优乐共享四大“优生活”价值体系，不断探索满足消费者的居住诉求。

近年来，合生创展不断优化“优生活”价值体系，通过“全国业主生日会”、“美好关怀季”等活动，呈现优质服务。在营造不同场景的社群生活体验，升级业主生活体验的同时，让“优生活”理念直达人心。

合生创展围绕“优生活”理念，聚焦产品、配套、服务、生活方式四个维度，形成全维度闭合服务链体系，以满足消费者日益增长的美好居住需求。2021年，还围绕销售前后端客户需求制定标准化规范，在销售前端，从案场五感、销售关怀力、活动升级、服务力等客户触点出发，规范项目两点一线客户触点服务、保障案场服务管理和出品形象的统一化和规范化，不断提升案场管理标准化和综合服务水平，优化客户体验，尝试用优质的服务营造归属感。在销售后段通过智慧交付系统的落地，打造人性化科技服务，让智能化人居服务场景焕然一新，全维度提升客户服务力及体验感。

“合你益起”持续发力 践行企业社会责任 

房企作为重要的市场主体，与社会经济的发展密不可分。随着共同富裕等政策的提出，践行社会责任成为多数房企的共识。合生创展在精研产品的同时，也时刻不忘践行社会责任。

据悉，自2019年起，合生创展便持续开展“合你益起”系列公益活动，通过线上、线下相结合的形式心系公益，为促进社会可持续发展提供有力的支持。

进入2021年，合生创展为公益事业投入更多爱心，在贡献力量的同时，不断充实企业的社会价值，促进可持续发展。

其中于8月合生创展开展的“合你益起 爱心助农”活动，以线上直播+线下落地活动结合的形式将大山里的农特产品带到了合生创展粉丝和业主的面前，掀起一股助农力量，期间华北、上海、广州、东部及天津五大地区32盘联动，搭建公益平台，各大媒体平台以及合生直播间同步直播，观看人数近60万，产生了爱心订单量近千单，助农善款近2万，帮助农户700+。

合生创展联合易居乐农发起爱心助农公益事业已有2年，举办爱心助农活动达28次，累计发放优惠助农补贴劵近5万元，合生公益店铺圈粉2000+、爱心订单量2400+、助农善款近12万，帮扶农户超2400户。

据统计，自2019年起，除爱心助农公益活动外，合生创展还发起“衣暖人心”、“书送未来”和“拯救睡眠”等系列公益活动近40次，得到数十万业主朋友和社会各界爱心人士的积极参与，累计捐献5000余本书籍读物，捐赠衣物超千余件，并送往山区定向合作受捐机构。

合生创展在精研产品，稳健发展的同时，始终以践行社会责任和品牌担当为己任，通过多种形式，关怀业主、回馈客户、心系公益，通过合生创展的品牌效应带动更多的社会力量参与，始终将“优质生活 完美体现”的品牌理念落实在行动当中。

结尾点评：

2021年房地产市场环境复杂多变，合生创展却逆流而上，展示出较强的抗风险能力。展望未来，合生创展将在继续坚持风险管控的基础上，凭借其高效的科技赋能、精准的多元化布局优势，在时代浪潮中稳健前行。