寻诀2021丨奥园“五保”护航稳定经营

在房地产行业债务杠杆的持续拉低过程之中，行业所面临的问题愈发复杂。调控的本意在于帮助行业挤水分、排风险以及推动行业升级、发展。房地产企业在过去几十年中，也同样承担了推动国内住房市场化进程的时代使命，功不可没。

房企并非单纯逐利，肩上也有一份“保障”住房供应的责任。试想，如果没有房地产企业，仅凭福利分房，我们的住房数量与品质远远难以达到如今的水准。

我们所推出的“寻诀”系列房企报道，不仅是对企业战略及市场现状进行剖析，更重要的是要帮助企业重拾未来行业信心，客观面对整体困境，积极解决自身问题。

我们将中国奥园的年度汉字定为“护”。护，是护卫，是护航。

在政策持续高压下，2021年房地产行业的神经异常紧绷而敏感，个别房企的暴雷使得整个行业如履薄冰。在整体市场环境低迷的情况下，没有房企可以独善其身，中国奥园也不例。

拒绝躺平 立志做困境突围“优等生”

12月2日，中国奥园面临理财产品兑付问题，一份60亿元理财产品兑付方案在市场流传开来。山雨已来，面对危机，有些房企甘愿“躺平”，但也有房企积极自救，中国奥园显然属于后者。

一日过后，中国奥园便紧急召开 “纾困”工作会议，调整工作重心。会上董事局主席郭梓文就当下行业和企业形势做了开诚布公的说明，并要求各区域正式进入全力保运营、保交付和基金兑付战时状态，指出奥园“立志成为困难企业成功转型的范本”。

事实上，在此之前，奥园已经通过引进战投、债务展期、资产处置等方式化解危机：首先，2021年9月，奥园便宣布引入恒基地产李家杰作为战略投资者，定增融资4亿港元；随后的11月14日，奥园以9亿港元出售香港罗便臣道部分物业，期间该公司还就奥园健康部分资产出售，与多方洽谈。在11月底，奥园与境内投资人充分沟通之后，已完成三笔境内债展期，缓解了短期的兑付压力。

另外，有市场消息称，奥园还拟出售香港葵涌的活化工厦，以及澳洲、加拿大等地的海外项目。按照目前的态势，奥园可能会将海外项目出清，以化解资金困局。

可以看出，奥园早已从工具箱中拿出了各种工具，力图摆脱流动性困境。但理财问题成了导火索。

不过，如前所述，在紧急召开了纾困会议后，在董事局主席郭梓文“绝不躺平”的指示下，奥园确立了“五保”纾困路径：保交付、保兑付、保销售、保运营、保稳定。并在随后的时间内，积极兑现承诺。

保交付保销售 修复企业信用

众所周知，房企资产负债表上现金科目来源主要由两方面构成，其一是负债，其二是以销售回款为主的资金。当下在流动性方面，融资端尽管出现一定的回暖，但风险暴露的房企的融资功能可能很难在短期内恢复至正常。

换言之，陷入困境的房企若还想翻盘、继续留在行业赛道上，就必须拥有自身造血能力。要保证销售渠道畅通，则必须保企业信用、保口碑，让市场依旧认可其产品力、交付力。因此，从经营角度上看，保交付此时此刻会被赋予一层独特的意义，即“信用修复”。企业如若在危机中能够按时按点、高质高量交付产品，无疑将会成为客户心目中的加分项。保交付之于任何企业、乃至整个行业，无疑是重中之重。

据统计，奥园在2021年全年累计交付98个项目，同比增长53%。交付面积超780万平方米，同比增长35%。2021年第四季度累计交付37个项目，交付面积超240万平方米。在这些项目中，湛江奥园悦时代实现交付即交证，阳江奥园观湖、珠海奥园丽景花园、珠海奥园金坭湾等项目首日到访交付率均高达100%；荆州奥园学府里、江门奥园峻廷湾交付满意度超90%，达到行业标杆水平。

在“保销售”方面，2021年中国奥园累计实现合同销售额1210亿元。在这之中，奥园部分优质项目一度出现热销局面。其中，扬州奥园京杭湾勇夺扬州市11月销售金额、销售套数、销售面积三冠王。此外，作为奥园城市更新代表项目的广州奥园恒基学苑壹号自9月首开至今持续热销。而位于珠海、东莞的多个项目在开盘后均实现热销，去化达到八成以上。

摆脱困境 蓄力未来发展

另外，在“保兑付”方面是履行公司承诺，通过专业机构、理财产品销售公司稳定投资人情绪，为公司资金正常运转争取时间；12月以来，陆续有奥园理财产品投资人透露已于近期收到奥园兑付的本息，并有报道指称奥园大额投资人锁房积极并有签约成交。

“保运营”则涉及众多，包括稳定核心管理团队、精兵简政实施扁平化管理、鼓励赋能一线提升管理能效等调整。尤其是在城市更新领域，奥园在困境中仍保持多个核心项目推进。近日，奥园正式成为深圳南山区南玻工业大厦城市更新项目实施主体，该项目位于前海蛇口自贸区内，具有极强的区位优势。截至目前，奥园在深圳已布局接近10个城市更新项目。另外在东莞，奥园获取前期服务商项目达到16个，是东莞获取更新单元面积最大的开发商。

奥园在摆脱困境的同时，仍在积极为未来发展蓄力。

新年伊始，董事局主席郭梓文为奥园全体员工发送了一篇名为《向阳而生，光明在前》的邮件。文中提及，自去年年底以来，奥园管理层一刻也未曾懈怠，夜以继日想方设法地解决问题，并且取得了阶段性企稳的成果。文中同时表示，奥园当前面临的困难属于行业性、阶段性，有十足的信心走出困境，化危为机。奥园不仅要安全渡过行业寒冬，而且要加快业务转型，行稳致远。

事实上，在当下，能够做到“保交付”、“保销售”、“保兑付”、“保运营”，那么“保稳定”即是水到渠成。“五保”路径让奥园化解危机之路阶段性企稳、助力其摆脱泥潭，更是在护航奥园未来的可持续经营战略。