“认房不认贷”叠加“金九银十”，广州改善型置业需求有望集中入市

8月29日，广州市发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，通知明确，广州市个人住房贷款中住房套数认定标准调整为：居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

对此，多位业内人士认为，广州作为首个落实首套住房“认房不认贷”的一线城市，释放了更加积极信号，也为其他三个一线城市起到了一定示范作用，预计全国全面落地“认房不认贷”已进入倒计时，若政策及时优化调整，核心城市房地产市场有望逐渐企稳，从而带动全国市场情绪修复。

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此前，住建部、央行、金融监管总局已联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不认贷”政策措施，并将此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。广州作为一线城市中率先选用该政策工具的城市，也成为首个实现首套住房“认房不认贷”的一线城市。

58安居客房产研究院院长张波分析称，广州政策落地尺度较大，完全“不认贷”，并且在本地“认房”，同时执行的时间是以8月18日三部委发布通知的时间为准，政策落地后预计对市场的推动作用力度会较大，市场短期内复苏的概率大大增强，同时会先推动二手房交易量出现较大幅度增长，并再传导到新房市场。

镜鉴咨询创始人张宏伟认为，一线城市的二套首付比例是最高的，而且二套房的认定标准、门槛也都很高，严重的抑制了部分改善需求。广州率先落地“认房不认贷”政策，对于改善型购房者来说，大大的降低了买房门槛。

在张宏伟看来，广州现有的政策，在广州无房，但有已结清贷款记录，在购买普通住宅时，属于二套房，首付比例是40%，二套房房贷利率是4.8%，落实“认房不认贷”政策之后，首付比例可降至30%。按300万总价的房源计算，首付款将从120万元降至90万，大幅度的额降低了购房者的首付资金压力。同时，房贷利率也从4.8%下降为4.2%。

根据克而瑞数据，7月广州商品房网签面积环比下降29.9%，同比下降15.9%，上半年整体成交面积下降2%。二手房方面，截至目前根据链家官网显示，广州二手房挂牌量为136517套，而二手房成交方面在3月份成交激增之后，从4月份开始成交量一路走低。

同样，中指研究院数据也显示，7月广州新建商品住宅成交面积环比连续4个月下滑，新房、二手房价格亦处在波动调整通道，市场预期偏弱。据初步统计，8月广州新建商品住宅成交规模延续小幅回落态势，同比降幅仍在30%左右，购房者观望情绪较重。

中指研究院华南分院总经理杨红侠指出，本次广州首套住房“认房不认贷”政策的落地执行，将使更多购房人能够享受首套房贷款的首付比例和房贷利率，对于原来无房有贷款或有贷款记录的家庭，过去首付比例在40%-70%，现在再次购买住房首付将降至30%，有助于降低居民购房门槛和购房成本，更好满足刚性和改善性住房需求，稳定广州房地产市场预期，修复市场信心。传统“金九银十”即将到来，广州及时优化调整楼市政策，预计短期广州市场活跃度有望提升。

广州打响首套房“认房不认贷”第一枪，北京等其他一线城市是否会跟进？中指研究院市场研究总监陈文静表示，短期北京也存在优化相关政策的预期。但目前北京全面执行首套房“认房不认贷”政策的可能性仍较小，预计将通过一区一策或针对热定人群如多孩家庭、老年家庭等方式推进。