民宿行业洗牌：泡沫被刺破，比拼附加值

民宿业经历了一段时间的“井喷”后，今年面临生意下滑的挑战，主要原因是客单价下降和竞争加剧，导致入住率和房价难以提升。

经营了多年住宿业的杨青在今年感受到了不小的压力。去年拉了几波“井喷”后，今年民宿的生意有所下滑，尽管每个节假日还是有所拉升，但整体的入住率和房价都有些上不去。

杨青的感受在民宿业内非常普遍。第一财经记者近期多方采访了解到，民宿的注册企业今年整体还是有小幅上涨，但比起此前快速扩张时期则增量有所减少。部分资金实力不强的小型民宿面临被洗牌的局面，而经营比较不错的民宿则主要依靠附加值支持，比如特色服务、异业融合等。

越来越艰难的民宿业

据中研普华产业院研究报告《2024-2029年民宿行业市场深度分析及发展规划咨询综合研究报告》显示，民宿分为几大类——传统独立民宿：通常由个人或小型团队运营，依托自有住宅或租赁房源进行改造和经营，具有灵活性和个性化特点;品牌民宿：酒店集团和知名旅游品牌开始涉足民宿领域，推出具有品牌特色的民宿产品，这些品牌民宿在服务质量、设施配套和运营管理等方面具有显著优势，吸引了大量中高端消费者;房地产开发商涉足：一些房地产开发商也将民宿作为项目的一部分来规划和设计，通过整合资源和优势，打造高品质的民宿产品。

比之酒店业态的连锁化和规模化，民宿客房数量不多，比如标准单体酒店通常有100间或以上客房，而民宿则从几间房到数十间房不等。

天眼查专业版数据显示，目前我国有超过30万家企业名称或经营范围含"民宿"，且企业状态为在业、存续、迁入、迁出的民宿相关企业。其中，有51.13%以上的相关企业成立于1～5年之间，31.33%的相关企业成立于1年以内。注册资本方面，70.99%相关企业的注册资本在100万以内。

从行业分布来看，我国的民宿相关企业最多分布于住宿和餐饮业，占比超过87%;从区域分布来看，我国民宿相关企业较多地分布于浙江，有3万余家，占全国所有相关企业的11.87%;其次是广东省，有超过1万家，占比10.19%。云南、四川、湖北紧随其后。河北省拥有超1万余家民宿相关企业，占全国所有相关企业的3.61%。

天眼查专业版数据还显示，2024年1～11月中旬，新增相关企业9万余家。与2023年同期相比，上涨9%。从地域分布看，浙江、广东、云南三地，相关企业数量位居前三。

“虽然从公开数据看，民宿企业规模还是略有增长的，但其实退出者很多。疫情之前的几年是民宿行业飞速发展的时间，当时很多人都将钱投入这个赛道，疫情3年就停了下来，行业损失很大，主要因为民宿的从业者规模不大，抗压能力不是特别强。民宿的扩张消停了几年后，2023年旅游行业全面复苏，民宿入住率和房价在去年拉高了一波，甚至还出现过民宿业主宁愿毁约也要大涨房价的风波，其实都体现出沉寂了一段时间后，民宿行业突然‘井喷’，于是大家开始短期获利，大幅涨价。又有一批新的从业者进入民宿行业，以为民宿的春天回归了，但其实当时的‘井喷’只是一段时间的现象，今年以来民宿行业又进入了下滑时期。”长期研究旅游酒店行业的高级经济师赵焕焱对第一财经记者表示。

为何民宿行业的生意下滑?多位民宿业者对第一财经记者透露，虽然游客出游的人次从去年到今年都有所上涨，但客单价明显下滑，这使得一批相对高价的民宿客源流失，入住率下滑，如果要抓住客源就需要降价。此外，今年以来，华住、首旅如家和锦江酒店的扩张提速，更多的标准化酒店开业，使得住宿业的竞争加剧，大量如全季这样的中端酒店占据了旅游和商务出行市场，部分民宿被替代，这也使得更多民宿生意难做，甚至面临被行业洗牌的局面。

第一财经记者采访诸多民宿从业者后了解到，目前20～30间客房规模的民宿整体投资约300多万元，今年的民宿行业入住率约在70%，去年则在80%左右，入住率有所下滑，整体房价比之去年下滑了10%～20%，根据项目的不同有所差别。疫情之前的行业回本期大概在1年半，但如今由于房价成本翻倍、人工成本涨了3倍左右，现在的回本期快则3年左右，大多需要5年或以上。因此如今的民宿投资是需要耐心资本的，而不是短平快的投资项目。此外，部分民宿今年的转让价格锐减了50%，比如往年可以100万元出售的民宿项目，今年只能卖到50万元左右。

高附加值的生意

“有很多从业者在去年看到‘井喷’后进入了民宿行业，但今年竞争加剧，客单价在降低，所以一批中端定位的民宿生意难做，相对而言比较有市场空间的是具有高附加值的民宿和索性做低端低价的民宿。”杨青对第一财经记者表示。

豆茉山景民宿主理人大山从2013年就进入了民宿行业，当时还处于行业高速发展期。“那时候还是简单比拼客房和环境，我们做得也不错。这几年行业竞争激烈，有一批从业者已经退出了，大家开始卷其他的服务了。现在游客选择民宿要看性价比，不仅仅是价格，而是整体的服务或者有没有其他附加值。我们的民宿项目在景区，因此客流量还是可以保障的，这几年我们开始做异业融合。我们的民宿是收购而来，改建后一层是咖啡馆，结合民宿经营，目前咖啡馆的营业额可以占到我们整体营业额的50%甚至更多。很多喝咖啡的客人也未必是住宿客人，这样可以扩大客群范围。”大山接受第一财经记者采访时说。

除了异业的融合，提供游客互动和其他附加值服务也是今年民宿产业的一大趋势。

金朝军是浙江省龙泉市宝溪乡溪头村的村民，作为溪头村青瓷文化非遗手工艺的传承人，金朝军将青瓷文化与民宿结合，2016年，他耗资200多万元打造了龙泉市金品窑(古窑里)民宿客栈，并担任主理人。

“我发现很多人来我的家乡参观和了解青瓷工艺，但我们这里是个偏远的小山村，住宿条件跟不上，于是我想到了开设民宿。去年开始，旅游业复苏，我也知道整体行业的竞争激烈，也有部分业主有很大压力。所以我就尽量发挥我的特色，我们加强了互动工坊的打造，让客人在住宿的同时能参与青瓷非遗手工艺的制作，再联动我们周边的餐饮、特色农产品等一起销售，给客人提供更多附加值服务。”金朝军告诉第一财经记者，目前自己的民宿项目整体年营业额在300万元以上，这两年还是有所增长，提供有附加值的服务起了很大作用。

不少民宿主理人认为，明年的民宿产业会更细分和更小众化，而管家服务等需求会更凸显。来自途家民宿发起的调研数据显示，截至目前，已有近七成用户表示会优先预订拥有一对一管家服务的民宿;管家的服务质量也成为用户给民宿评分的标准之一，途家平台上的高分民宿中，约半数房源配置了管家服务，越来越多的用户在入住点评中分享自己与管家的服务故事。

途家民宿高级副总裁胡阳表示，管家作为民宿的直接管理者和服务提供者，他们的专业素养、服务态度以及管理能力，直接影响着民宿的整体运营水平和用户体验，“未来的趋势之一是，管家做得好的民宿，生意就不会太差，用户体验也会更多元。”