广州住房发展“十四五”规划：划定城市更新项目中小户型占比

2021年8月18日，《广州市住房发展“十四五”规划》(下称《规划》)正式发布，以“一个定位、两个愿景、三大目标、四大任务”清晰拆解了“十四五”期间广州市商品房与保障房的建设任务：全市力争供应新建商品住房65万套，筹建政策性住房66万套。

相较“十三五”时期，接下来的5年内，广州市住房保障供应还将有四大变化：稳定预期、加大力度、职住平衡和因地制宜，全市将继续加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，以稳健的房地产市场支持实体经济发展。

紧紧围绕“房住不炒”的根本原则，广州将坚持贯彻“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，今后五年，继续持续深化供给侧结构性改革，以扩大供给力争解决300万人住房问题。从住有所居走向住有宜居，“十四五”期间，广州将逐步提升市民居住品质，努力将“十三五”时期人均住房面积34.61平方米扩大至36平方米。

本次《规划》从土地出让、城市更新、住房保障等多层面赋能广州住房发展，同时，注重因地制宜分区施策，共同探索超大城市住房高质量发展新路径。

保量提质

力争解决300万人住房问题

“一个定位、两个愿景、三大目标、四大任务”是对《规划》的高度凝练。“十四五”期间，广州将坚持“房住不炒”定位，保持房地产市场调控政策的连续性、稳定性，通过稳地价、稳房价、稳预期，多点发力解决大城市住房突出问题。

“十三五”期间，全市超额完成住房保障目标任务，共筹建保障性安居工程8.89万套，远超既定目标5.75万套。此间，广州扩大了住房保障覆盖面，为来穗务工人员、新就业无房职工等群体解决住房问题提供了政策支持。广州积极发展共有产权房和政策性租赁住房，成为完善住房保障体系国家试点城市。在商品房供应方面，全市“十三五”期间商品房供应和成交规模总体保持均衡，年均供应量和成交量均在10万套左右。

过去十年，广州市常住人口不断扩大，城镇化水平稳步提高，人口红利特征明显。同时，人口老龄化、家庭小型化问题也逐步显现。为进一步解决全市住房发展不平衡不充分问题，持续优化供应结构，提升居住品质，完善投入机制，广州市积极衔接“美丽宜居花城、活力全球城市”的城市愿景，提出以“美丽宜居，活力安居”为全市住房发展愿景。

为此，广州提出了“十四五”期间住房发展四大任务：即稳市场，稳妥实施房地产长效机制方案;优租赁，构建规范化、专业化住房租赁市场;重保障，完善住房保障体系和人才安居体系;提品质，全面提升住房开发建设和管理水平。

根据《规划》，未来五年内，广州市住房发展将实现三大目标——力争供应新建商品住房65万套;筹建政策性住房66万套，实现政策性住房与商品住房的供应比例为1:1;以及提升城市居民人均住房建筑面积达到36平方米/人。接下来，广州将力争筹建和供应城镇住房131万套，努力满足和解决300万人的住房问题。

特别对于保障房建设，前不久，广州市印发了《关于进一步加强住房保障工作的意见》，提出将优化住房供应结构，全面提高住房供应的多样性、平衡性和协调性，加快构建以公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，重点解决新市民、青年人住房困难问题。

为实现全市住房保障力度，近年来，广州市建立起“租、售、补”相结合的住房保障制度，在以往“限地价”“竞配建”“竞自持”基础上，统筹增加地块内配建的租赁住房面积，逐步增大政策性住房用地在住房用地中的比例。其中，年度商品住宅用地公开出让配建政策性住房的总建筑面积，占年度商品住宅用地公开出让项目规划住宅总建筑面积的比例原则上不少于10%。

机制联动

划定城市更新项目中小户型占比

当前，广州市正逐步健全市、区两级住房保障机构，在城市更新地引领下，中心城区住房供应能力显著增加。随着广州深化实施城市更新行动，《规划》提出，要建立城市更新与住房供应联动机制，稳步增加商品住房和保障住房供应，特别要增加轨道交通站点周边地区住房用地，提升中小套型住房比例。

城市更新是广州优化住房供给的一个重要抓手。“十四五”期间，广州力争新增供应用于商品住房和政策性住房(不含复建安置房)建设的住宅用地不少于2208公顷，其中，商品住房用地不少于2000公顷，政策性住房(不含复建安置房)用地不少于208公顷。

前不久，住建部印发《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》(下称《征求意见稿》)，要求不能因短时间拆迁城中村导致住房租赁市场供需失衡，加剧新市民、低收入困难群众租房困难。同时，提出在城市更新进程中，要同步做好中低价位、中小户型长期租赁住房建设。

根据《规划》，今后，广州市城中村改造项目融资地块建设配置的商品住宅中，90平方米以下中小户型住房建筑面积将占全部商品住宅建筑面积的比例，在第一、第二、第三圈层分别不得低于40%、30%、25%。此外，60平方米以下的小户型住房建筑面积占全部商品住宅建筑面积的比例应不低于15%、10%、5%。

《规划》鼓励通过实施城中村改造，在复建区集体建设用地上建设租赁性住房，统筹解决新市民和低收入群体“一间房、一张床”居住需求。到2025年底前，广州市纳入城市更新三年实施计划的83条城中村将基本完成回迁安置房建设，其余100条城中村回迁安置房将开工建设。

在复建安置区村民出租住房中，《规划》规定，建筑面积30平方米以下的集体宿舍型、单间型住房，原则上应占到全部出租住房总建筑面积20%以上;建筑面积60平方米以下的上述户型应累计占出租房总建筑面积60%以上;建筑面积90平方米以下住房应累计占到全部出租房总建筑面积80%以上。此举将有效防止城市更新过度房地产化，为城市新市民、青年群体在穗住有所居拓宽新渠道。

分区施策

引导住房与产业、人口流向高度协同

从本次《规划》来看，“十四五”期间，广州将继续以多管齐下的途径解决城市住房问题，在向着职住平衡、产城融合的目标努力中，发挥住房发展对实体经济的促进作用。

除以城市更新作为调控手段统筹供需结构外，《规划》也特别强调了因地制宜原则，根据全市11个行政区的不同状况，采取“一区一策”的方式，并为各区作出了住房发展的制度指引。在夯实11个行政区区级主体责任的前提下，广州以“一区一策”为原则，因地制宜推进住房市场体系和住房保障体系建设，让住房供应与人口流向和产业发展布局协同一致。

《规划》提出，越秀区、荔湾区、海珠区、天河区要持续深入推进城市更新，稳定住房供应能力，提高中小套型商品住房、政策性住房的供应占比，进一步提升中心城区居住环境品质。针对外围城区的住房发展，《规划》提出，白云区、黄埔区、番禺区、花都区是中心城区人口与功能疏解的主要区域，“十四五”期间，要增加住房供应能力，完善公共服务设施配套，强化与主城区的交通便捷性。

此外，对于副中心南沙区，《规划》强调要强化住房对产业经济发展和创建国际化人才特区的支撑作用，满足创新创业人才就地安居的需求，并提出探索在粤港澳特色合作平台周边，建设交通便利、环境优美、设施完善的国际化社区。

值得注意的是，《规划》清晰构建了广州各区“十四五”新增住房分布图。从各区新增住房分布来看，城中村改造项目将成为中心城区的主要新增住房来源，此外，白鹅潭商务区、天河智慧城、白云湖数字科技城、万博商务区等重点产业平台，也是新增住房的重点布局区域，将助力广州实现产城融合发展目标。

除在市域内统筹布局以为，《规划》提出，为深入推进粤港澳大湾区发展以及广州大都市圈建设，广州市作为区域核心引擎的功能将不断强化，与周边城市合作增强，跨城通勤、居住的趋势日益明显。在此形势之下，广州市将加强与香港、澳门、佛山、清远等城市的住房合作，共同打造宜居宜业宜游的优质生活圈。

广州市11区“十四五”住房发展规划布局

越秀区

新增住房主要通过城市更新供应，主要布局在登峰村、西坑村和瑶台村等城中村改造区域。

荔湾区

加大住宅用地收储和供应，加强人才公寓筹建。新增住房主要布局在白鹅潭地区，重点集中在茶滘、东漖、海南村、沙河村和西郊村等城中村改造区域。

海珠区

住房发展支持“一区一谷一圈”创新发展平台建设，新增住房主要布局在赤沙村、沥滘村、石溪村和凤和村等城中村改造区域。其中，政策性住房重点布局在广州人工智能与数字经济试验区琶洲核心片区及轨道交通站点周边地区。

天河区

新增住房主要布局在天河智慧城和天河智谷片区，以及冼村、新塘、新合、员村、吉山、棠下和车陂等城中村改造区域。其中，政策性住房重点布局在天河智慧城、天河智谷片区、广州国际金融城和天河软件价值创新园以及轨道交通站点周边地区。

南沙区

新增住房主要布局在横沥岛尖明珠湾片区、珠江街粤港深度合作园和南沙街南沙湾片区，以及金洲村等城中村改造区域。其中，政策性住房重点布局在南沙科学城、南沙明珠湾、南沙国际金融岛、粤港深度合作园和南沙庆盛科技创新产业基地等重点平台及轨道交通站点周边地区。

白云区

新增住房主要布局在白云湖数字科技城、广州设计之都、白云新城、民科园等重点平台及轨道交通站点周边地区，以及陈田村、田心村、小坪村和江夏村等城中村改造区域。

黄埔区

新增住房主要布局在广州科学城和中新广州知识城，以及横沙村、文冲村、沙步村、茅岗村、笔岗村、火村村和刘村村等城中村改造区域。其中，政策性住房重点布局在广州科学城、中新广州知识城等重点平台及轨道交通站点周边地区。

番禺区

新增住房主要布局在广州国际创新城、广州南站商务区、万博商务区，以及福涌村、里仁洞村、沙溪村等城中村改造区域。集体用地建设租赁住房布局在钟村街。其中，政策性住房重点布局广州国际创新城、广州南站商务区、万博商务区和番禺汽车城及轨道交通站点周边地区，有序推进中心城区政策性住房的筹建。

花都区

新增住房主要布局在融创文旅城板块、花都湖生态圈板块，以及横潭村、三东村、田美村、杨一村等城中村改造区域。其中，政策性住房主要布局在临空高科技产业园和花都国际先进装备制造产业园等重点平台及轨道交通站点周边地区。

增城区

新增住房主要布局在荔城和新塘区域。其中，政策性住房重点布局在广州科教城、广州东部交通枢纽和增城经济开发区等重点平台及轨道交通站点周边地区。

从化区

新增住房主要布局在街口街、城郊街、江埔街等从化区中心区域及轨道交通站点周边地区。