辗转腾挪30亿及时偿债 建业地产债务风险敞口缩小

大浪淘沙始见金

10月以来，多家房企深陷债务违约，整个行业陷入对未来的低预期之中。

为求自救，建业地产将其在岸银行账户内总额人民币30亿元资金汇出至其离岸银行账户，用以偿还11月到期的美元债。此笔美元债偿还后，建业地产今年内将无需偿还的到期票据。

建业地产为赴港上市的首支内地房产股，董事长胡葆森的“朋友圈”也是谈笑有鸿儒，往来无白丁。2008年建业在港上市时，多位业界领头人悉数到场为其祝贺，其中不乏有彼时万科董事长王石、富力地产董事长李思廉以及SOHO中国董事长潘石屹。

胡葆森接受采访时明确表示：“我们相信自己，相信按照既定的企业战略和商业模式，紧随中国城市化推进的进程，建业地产会取得稳健和快速的发展。”

时至今日，王石经万宝之争后退出万科舞台，郁亮接任其董事长职务。富力地产在美元债违约风暴中选择终止其物业上市并卖身碧桂园渡过难关。潘石屹出售SOHO中国一波三折，近257亿港元的交易宣告流产。而胡葆森所带领的建业在美元债违约风暴中屹立不倒，多次增持股份提振信心。

据港交所权益资料显示，10月28日建业地产获Joy Bright Investments Limited在场内以每股平均价1.13港元增持40万股，涉资约45.20万港元。增持后，胡葆森或其一致行动人持有建业地产的股份占比从70.02%增加为70.04%。

处于风暴之中的建业

扎根中原29年的建业，凭借其强大市场占有率以及坚守“让中原人民都过上好生活”的企业理想与使命成为区域型房企发展战略的忠实信徒。但在区域经济和政策调控下失去了运营灵活性的同时无处遁形，如一把达摩克利斯之剑高悬于头顶。

在河南今年的洪涝灾害中，建业向河南省政府提交了《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》。并在2021年上半年业绩沟通会中，表示受河南洪灾影响，决定将2021年合约销售目标由原定的800亿下调至700亿。

“求救”报告中显示，受水灾和疫情冲击，建业旗下住宅项目的施工、销售进度，部分在建楼盘在洪水中受到不同程度的损坏，工期被拉长，客流受阻导致文旅业态遭重创，造成直接损失约3亿元。

随后，8月18日河南省政府出台《河南省支持企业加快灾后重建恢复生产经营十条措施》，其中提出加快住房公积金个人住房贷款办理、房地产项目受灾区不可抗力影响可顺延最长不超过3个月的期限以及清理政府欠款等帮扶措施。

据建业2021年8月销售简报显示，前8月取得物业合同销售总额人民币386.3亿元，同比持平；总合同销售建筑面积509.05万平方米，同比增5.5%。按照每月合约销售额48亿元来算，预计其2021年全年合约销售额约580亿元，与700亿目标相比，留给建业的时间不多了。

而在早前，建业集团总裁王俊曾对于下半年的计划表示：“下半年，将会严控土地投资支出，降低有息负债，并提高利润率水平。”

对于债务规模的控制，建业集团较其他同等规模房企而言更为谨慎。

积极应对 建业地产拒绝“躺平”

去年，新冠疫情全球扩散，美元债市场加剧动荡，伴随“三条红线”政策出台等诸多因素叠加，房企在境外发债上开始收缩，融资量约为3998亿元，同比下降21%，其在企业发债的占比也同比下降了17%。

2021年前9月，境外债券发行进一步收紧。房企境外发债2379亿元，同比下降24%，占比同比下降2个百分点至44%。

据wind数据显示，2021年建业地产仅发行一笔于2025年到期2.6亿美元票据，票面利率7.5%。这说明，对于即将到来的偿债高峰期，建业地产早有准备。

10月起，房企海外债密集违约，在“大而不倒”逐渐崩塌后，资本市场对于房地产的信心逐渐削弱，如何“活下去”成为房企今年的必答题。

为提振市场信心，不少房企选择提前赎回票据释放积极信号。10月22日，中梁控股回购1200万美元票据；11月3日，龙光拟要约回购尚未赎回2022年到期美元票据；中国奥园回购300万美元票据。

建业地产也先后回购于2021年11月到期的美元债券共计5006万美元，于2023年到期的美元债券共计270万美元以及于2024年到期的美元债券共计332.8万美元。而备受关注的于2021年11月到期的3.86亿美元债券也已按期完成偿还。

随着近期众多相关部门机构的频繁“发声”，房地产贷款趋紧政策有望触底回升，一旦贷款政策有所放松，房企融资环境将会有所好转，资金压力将明显缓解，关于境外债的违约风险也将进一步缩小。