李奇霖等：房企的高周转发展模式将走向终结

种种迹象显示，融资政策边际放松的信号，正在给房地产行业带来一些暖意。

我们认为，短期内房企信贷政策的变化应该注意。另一方面，房地产市场发生的一些长期性变化更值得关注。

第一，房地产行业内的央企、国企将显现出较大发展优势。

房地产行业内的央企、国企，由于有国家信用背书，一方面能享受较低的资金成本，另一方面随着房企融资政策边际放松，在防范金融风险和保障民生的双重要求下，此类企业并购折价资产的动力、实力将更强。

第二，房地产行业持续多年的高周转模式将走向终结。

近几年，房地产开发是拉动国内固定资产投资，乃至中国经济增长的一支重要力量。这其中有两个重要原因：一是房地产行业高周转模式的广泛采用；二是期房销售模式下行业持续加杠杆。伴随行业的深度整合，以上两大要素正在走向瓦解与终结。

房地产的高周转是企业利用提前支取的项目预售款与其他类自筹资金，不断快速拿地滚动开发的过程。随着2020年下半年密集的调控政策开始之后，房地产融资政策持续收紧，对这种高杠杆的经营模式提出了很大挑战，整个行业的高周转链条运行变得越来越不稳定。

在“三道红线”政策以及房地产贷款集中度管理制度实施之后，房企对项目销售的资金回款依赖度更高。但进入2021年下半年后，房地产的整体销售变得不再“给力”，其根本原因是包括购房者在内的多个市场主体，对行业预期发生了根本性变化。

首先，不少品牌房企出现流动性问题，这在一定程度上打击了购房者对品牌房企的信任，房屋预售制同时也出现动摇。

其次，随着房企信用风险的不断释放，政策层面对项目预售资金监管不断收紧，房企挪用预售资金进行快速滚动开发、从而扩张企业规模基本成为不可能。

一方面是销售端市场情绪的持续低迷，一方面是信贷端对房企外部融资的持续收紧。在两边都受到挤压的情况下，房地产此前的高周转模式已很难再有腾挪空间。随着各地对预售资金的严格监管，我们认为，未来现房销售将有可能成为房地产行业的主要销售模式。

当前，市场仍将关注点更多地放在短期房地产政策的边际放松，以及地产开发投资如何企稳上，但在我们看来，高周转发展模式的终结才是对房地产投资影响极为深远的一大趋势。

如果2021年房地产下行压力持续加大，我们建议可以通过加大保障性租赁住房的建设与供应，形成对行业的托底效应。(中新经纬APP)

作者：李奇霖 红塔证券研究所所长、首席经济学家
孙永乐 红塔证券宏观分析师