创新试点拓展增量 多个城市发力保租房供给

自5月以来，各地政府纷纷出台租赁相关政策，尤其在保障性租赁租房的增量计划上，出现了突破与落地。

今年5月以来，重点城市在保障性租赁住房领域不断发力，通过新建、盘活存量的方式增加保障性租赁房源的供给。与此同时，这些城市也在不断完善租赁市场的监管体系，保障租赁双方权益，推动整体住房租赁市场的规范化发展。

对此，有业内人士表示，未来，我国住房租赁市场供给结构将逐步优化，租金水平也将更为平稳。

租购联动，“长沙方案”增加租赁房源

5月11日，长沙市培育和发展住房租赁市场工作领导小组印发《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》（简称《方案》），其中的亮点在于，纳入试点的存量房，将不再纳入家庭住房套数计算，这也是国内首次试点。此举意味着，只要业主把房子交给政府指定的住房租赁企业并签订十年的租赁托管合同，那么，业主就可以再买一套房，不受限购政策的限制。

此次长沙新政出台后，颇受业内外关注。ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然分析指出，《方案》的出台，不仅是对“房地产发展新模式”的探索，也是对保障性租赁住房发展建设过程中“因城施策”方针的具体落实，将通过全面打通新房、二手房、租赁住房市场“通道”，调动长沙整体房地产市场的积极性。

值得一提的是，《方案》提到，长沙按照“稳妥推进”原则，将先选择具有租赁住房管理经验的市属国企——长房集团、长沙建发集团作为试点企业。此举在赵然看来，是充分发挥国企主力军、主渠道作用，承担民生兜底保障的体现。

此外，《方案》还支持试点企业盘活社会存量住房，既可以用于租赁住房，也可以用于保障性租赁住房；定期核查盘活存量房供作租赁住房的出租运营情况，确保存量房按照要求，持续供作租赁住房，并符合租赁住房的运营管理要求，维护住房租赁市场租赁关系稳定；鼓励试点企业成为从事委托经营的轻资产住房租赁企业，增加市场流动性。基于此，赵然总结称，这是长沙创新式探索“国企承担民生兜底保障+盘活存量房+机构化分散式保障性租赁住房”的发展新模式。

“在‘建立国内大循环与统一大市场’的政策背景下，长沙新政的出台，也将持续调动有房源收储能力和租赁住房运营能力的国有企业参与度，充分发挥机构化作用，从而有效解决传统房地产租购环节信息不对称的问题，降低各环节交易成本，最终推动房地产市场各参与方的利益优化和实现多赢、共赢。”赵然如是说。

在房东东公寓学院全雳看来，这项新政可谓是一举两得，一方面业主会更愿意将闲置的房屋交给有着政府背书的运营企业，同时也解决那些拥有多套房人群限购政策的限制，刺激力度非常之大；另一方面对政府来说，通过《方案》能够从民众手中获取到大量房源，租赁住房的供应量一下子就上来了，保障性租赁房的房源也都有了。

多个城市保租房增量计划实现突破与落地

除了长沙外，自5月以来，多个城市纷纷出台租赁相关政策，尤其在保障性租赁租房的增量计划上，出现了突破与落地。

5月11日，广州市规划和自然资源局官网发布《关于推进非居住存量房屋改建保障性租赁住房工作的通知（征求意见稿）》（简称《通知》）。《通知》提出，强化资源要素服务保障，加快发展保障性租赁住房，扩大保障性租赁住房供给。《通知》适用于实施前已建成的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等合法非居住存量房屋，以宗地或栋为单位按规定改建为保障性租赁住房；不能以宗地或栋为单位的，改建部分应当具有相对独立性。

在两天后，东莞市人民政府办公室印发《东莞市发展保障性租赁住房实施意见》。其中提出，到“十四五”期末，东莞市保障性租赁住房总量不少于10万套，力争达到15万套，其中2022年筹集房源不少于3万套，2023年筹集房源不少于3万套。

近日，荆州市亦出台《荆州市发展保障性租赁住房实施方案》，明确“十四五”时期，荆州市力争筹集保障性租赁住房16118套。其中，2022年，荆州市计划筹集保障性租赁住房3247套。

值得一提的是，各地出台的住房租赁政策，除了聚焦供应增量外，也在不断完善租赁市场的监管体系，保障租赁双方权益，推动整体住房租赁市场的规范化发展。

比如，5月10日，武汉市住房保障和房屋管理局发布关于征求《武汉市住房租赁资金监管操作指南（征求意见稿）》、《武汉市住房租赁租金（含押金）账户监管协议（征求意见稿）》意见的公告，亦引发业内不少关注。

全雳表示，武汉发布的征求意见稿详细地将住房租赁企业如何纳入资金监管的操作进行了说明。接下来，完成资金监管的住房租赁企业都将获得官方给予的“许可证”，而没有“许可证”的住房租赁企业也就意味着失去官方背书，租客权益将得不到保障。

业内：未来租赁市场供给结构逐步优化，租金更平稳

“小业主手里的存量住房提供了90%的出租房源供给，这决定无论是发展商品租赁住房市场，还是增加保障性租赁住房供应，都要以盘活存量住房和提高存量住房使用效率为重心。”北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥如是说。

赵庆祥表示，近期以长沙为代表的几个城市出台相关政策，一是调控创新，贯通了商品房买卖市场和住房租赁市场，使两个市场相互促进，协同发展；二是问题精准，瞄准了存量房分配分布不平衡、使用效率不高这一根本性问题，出台有针对性的措施盘活存量房；三是长短结合，从长期来看，能为新市民、年轻人提供更多的租赁房源，从短期来看，能刺激购房需求、提振市场信心。

不过，赵庆祥同时指出，租赁市场机构化、专业化、规模化的趋势没有变，经过三年左右的盘整后，预计未来几年是住房租赁企业的健康、快速发展期。

“2022年，国家重点发展的是保租房，从各地推出的保租房政策来看，都是消化存量、拓展增量，很明显，保租房会成为整个长租房市场的中流砥柱，预计接下来保租房的发展会进一步加速。”全雳分析称。

展望未来租赁市场的走势，贝壳研究院高级分析师黄卉认为，未来我国住房租赁市场供给结构将逐步优化，租金水平也将更为平稳。具体体现在保障性租赁房源陆续入市，新市民、青年人的租赁需求得到保障；住房租赁企业快速发展，通过其专业高效的运营管理体系，为市场提供品质化的租赁产品和服务；租赁立法加快出台，重点城市也在不断完善租赁市场监管体系，住房租赁市场走向规范化、成熟化发展，市场将为不同收入的人群提供相应的租赁产品和服务。