国开行会议及郑州政策点评：国开行表态积极服务城改 郑州等多地鼓励货币化安置

【资料图】

事件：

1）8 月3 日，郑州市房管局、郑州市财政局等八部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。

2）近日，国家开发银行在京召开2023 年年中党建和经营工作座谈会。会议指出，上半年，全行人民币贷款新增完成年度计划的71%。会议提到，积极服务推动超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。

点评：

国开行表态积极服务城中村改造，预计政府资金仍是本轮城改重要主体之一。近日国开行会议提到，积极服务推动超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。当年棚改资金来源是多渠道筹措、政府资金为主，如：2016 年棚改总投资1.48 万亿，其中，国开行和农发行两大政策性银行贷款占比84%（主要通过央行PSL 和棚改专项贷款实现），中央补助资金占比8%，地方安排资金及其他占比8%，政策性银行贷款是2016-18 年棚改的资金主力。资金循环主要路径为：央行->国开行（PSL）->地方政府（棚改专项贷款）->拆迁户（补偿款）->房企（销售回款）->政府（土地出让金），资金循环形成闭环。考虑到城中村改造的特点：多资金渠道、拆改兼具、节奏更慢、销售型经营型兼顾等，意味着城中村改造的资金来源会更加多元、资金循环相对更复杂，考虑到作为扩内需稳经济的重要工具，并且此次国开行会议提到，积极服务推动超大特大城市城中村改造，预计政府资金（国开行等政策性银行）仍将是本轮城中村改造的重要主体之一。

郑州等多地鼓励货币化安置，预计货币化安置或仍是本轮城改重要方向之一。8 月3 日，郑州市房管局、郑州市财政局等八部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。通知提到，落实“认房不认贷”政策，更大程度满足刚需和改善性住房需求，表明地方进一步落实需求端支持政策。通知提到，城中村改造、城市更新中涉及的房屋征收，通过购买商品住房、发放安置房票等货币化为主的方式实施安置。未开工建设的安置房，原则上以货币化安置为主。此外，6 月1 日，青岛市住建局等多部门联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，其中提到，鼓励各区（市）棚户区和城中村改造征收补偿货币化安置，试点房票制度；7 月28 日，合肥市房地产工作专题会议提到，大力推动货币化安置、房票安置等多元化安置方式，尽全力让市民在安置上更早更快更灵活；8 月1 日，浙江省兰溪市发布《促进我市房地产业良性循环和健康发展的若干政策》，其中提到，货币化安置户买新房最高奖房款的20%。我们认为，近期多地提及货币化安置，预计本轮城中村改造将是实物安置和货币化安置并举，并且货币化安置或是其中重要方向。

城改政策密集推出，高度定位和重要意义凸显，部分城市已公布的城市更新计划积极。近期城中村相关政策密集出台，表明本次城中村改造的高度定位和重要战略意义；城中村改造将是打造扩内需稳经济的重要举措，对一二线城市的房地产需求和优质供给将均有拉动作用，预计后续还会有更多细化执行政策落地。具体来看，部分城市已公布城市更新计划，其中，广州2023 年计划推进127 个城中村改造项目，固定投资额983 亿元，全市城市更新投资额2,000 亿元；上海2023-25 年计划新启动30 个城中村改造项目；深圳2023 年计划推进4.9 万套（间）城中村规模化品质化改造提升项目；青岛2023 年计划城中村改造项目85 个，计划完成投资175 亿元；昆明2023 年拟启动44 个城中村改造；成都2023年计划城中村改造2,448 户；厦门2023-25 年计划实现城中村现代化治理108 个行政村治理全覆盖。值得注意的是，随着本次城中村改造工作部署电视电话会议召开，预计后续将有更多城市推出具体城市更新计划。

投资分析意见：国开行表态积极服务城改，郑州等多地鼓励货币化安置，维持“看好”评级。近期政治局会议中行业政策转向积极支持，央行、证监会、住建部等也接连确认支持方向，预计房地产行业供需两端政策将加速放松，其中尤其关注一二线城市政策放松以及城中村改造政策的加速落地，预计核心城市的销售也将逐步改善，并格局优化下优质房企成长空间打开，将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“看好”评级，1）推荐优质房企：A 股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、金地集团、新城控股、万科A；H 股：越秀地产、华润置地、建发国际、龙湖集团、中海外发展；2）建议关注城中村改造受益企业：深圳：天健集团；广州：越秀地产、珠江股份；北京：城建发展、首开股份、京投发展；上海：城投控股、浦东金桥、中华企业。此外，维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象、新大正，建议关注：招商积余。

风险提示：行业调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。