小区服务配套居然被卖了

对家住海淀区如缘居北里的700余户业主而言，入住6年来一直面临买菜难的问题。其实，小区内原来有便民菜站，只是该菜站连同再生资源回收站等规划中的“公共居住服务设施”被开发商一并卖掉。不仅如此，小区东南侧2500平方米公共区域至今未向物业移交，小区停车场、自行车棚等无法供业主使用；另外，小区内环形步道被会所旁一堵墙截断，也导致小区围墙无法合围。业主们呼吁相关部门调查处理，督促公共居住服务设施尽早启用，实现规划用途。

呼吁 业主长期举报 要求落实规划

如缘居北里地处百望山下、京密引水渠东畔，2015年入住，共有业主700余户。记者了解到，为督促相关部门介入并落实小区内各项公共服务设施规划用途，该小区业主通过12345市民服务热线及多个网络平台，甚至专门开设微博，向海淀区及北京市住建、规划、商务等部门反映小区内菜站等配套设施被开发商卖掉后，公共服务规划用途难落实问题。

据梳理，记者发现业主们投诉的问题主要有3类：第一是规划为“公共居住服务设施（商业服务）”的配套建设在2019年2月被开发商卖掉后，相关规划用途难以落实。诸如小区规划图中的菜站、再生资源回收站等。甚至连同规划中的“管理用房”，至今也在关门中。第二是位于小区东南侧、占地2500平方米的公共区域，开发商至今未向物业移交，这也直接导致小区16个机动车位以及自行车棚难以为业主所用。第三，规划显示，小区内有一条环形步道，但目前该步道被一堵违建墙体拦腰截断，也正是因该堵墙，致使小区东南侧80余米的围墙不能合围。业主们认为，诸如菜站、再生资源回收站、会所等社区公共配套设施被开发商卖掉后，致使业主陷入买菜难、停车难等各种困难。

长期以来，业主们向物业、开发商及属地街道办呼吁，还多次向海淀区及北京市住建、规划、商务等部门反映，但除了将小区内一些其他违建拆了外，其它问题均未获处理。

调查 会所变为中介 菜站长期闲置

11月30日下午，记者来到如缘居北里。顺着该小区围墙南行，一路上，一簇簇灌木从墙内钻出，吊着簇簇红色果实，在寒风中分外美丽。

继续前行经过小区东门，记者看到环绕小区的围墙不见了，取而代之的是黄黑相间的隔离桩。隔离桩内，有一栋灰墙悬挂装修招牌的楼房，楼房南侧有栋建筑，挂有一房产中介的招牌。业主们反映，这组建筑正是开发商卖掉的会所，“我们买房时，告诉我们这是业主会所。后来我们去查，商务局也告诉我们说是社区服务配套，应该开展便民理发店、便民洗衣店等业主们需要的服务。但现在开办装修公司、房产中介，这明显不是业主们需要的用途。”业主陈先生称。

会所大门南侧，是一处开放性停车场，上面停着10余辆机动车。陈先生指认，该处停车场连同停车场北侧的自行车棚，开发商至今未向物业公司移交。该区域总面积为2500平方米，包含在总体公共区域之内，而业主们为该处缴纳了6年的物业费。

有业主向记者提供了一份《物业项目基本情况》。记者看到其中一项显示为：“物业管理区域的外围护栏及围墙共1100米。”“我们测量了一下，小区东南侧缺围墙的这段正好80米，加上原来的围墙合围1100米。”

记者继续前行至小区最北侧的2号楼，看到该楼一层东侧设有两个玻璃大门，但两道门均上了锁。一名业主反映，两道门长期上锁，“我们看了规划图，南侧的这间为便民菜站，北侧的这间为再生资源回收站。”该名业主称，因为菜站一直不开，大家得跑一公里到别家小区菜站买菜，特别不容易。

2号楼一层西侧，根据规划为“管理用房”，但记者了解到，该处房产也一直关闭中。业主李女士称，该小区物业工作人员都在如缘居南里办公，“那个小区和我们小区不是同一管理区域，他们有自己的业委会，但是物业在那边办公，也为我们小区服务。”

据业主出示的相关材料，记者看到在小区“规划总平面图”中“商业服务”一栏内，标明有“菜市场”字样，面积为“127.57平方米”；“其他商业配套”栏内，显示“资源回收站”。菜市场及资源回收站具体位置分别为2号住宅楼东侧单元首层东南侧、东北侧。

此外，记者还查到，针对该便民菜站不能启动运营问题，今年9月8日海淀区市场监督管理局给予该设施购买人罚款3000元的行政处罚，处罚依据为《北京市蔬菜零售网点建设管理办法》第二十条第一款第（四）项。记者查询获知，该项内容主要为“无正当理由擅自停止社区菜市场或者社区菜店经营2个月以上，严重影响居民生活的，区、县商务行政主管部门责令限期改正，可处3000元以上30000元以下罚款。享受政府给予的价格等优惠政策的，责令补缴减免的价款。”

回应 多部门踢皮球 解决方案难产

业主们认为，正是海淀区商务局2019年2月的一纸批复，才让开发商将这些公共配套卖掉。函件内容显示，海淀区商务委员会同意开发商将小区内居住配套商业设施进行销售，面积共146.07平方米，其中127.57平方米规划用途为菜市场，18.5平方米规划用途为再生资源回收站。函件上面留有两名经手人员的名字，并留有联系电话。

记者拨通其中一个电话，一名工作人员回应，她本人正是该份函件的经手人，但她称他们俩人已都不负责该项工作，至于便民菜站改变规划用途等问题，她回称，“您可以向市场监管部门举报。我们商务局出函只是按照项目单位提供的规划产权证明，去确认它的规划属性。至于房子后期使用等情况，则应根据‘北京市菜篮子网点管理办法’。”对于该便民菜站一直闲置等情况，她称应联系海淀区市场监管部门，“市场部门会进行处罚，处罚后若仍不使用，属地街道应协调。”

针对业主呼吁拆除小区东南侧一段违建墙、恢复小区环形步道等问题，马连洼街道城管队一负责人称，业主们投诉很久了，“之前的违建我们都拆了，规划怎么要求就怎么做。业主是为了围墙合围，可这事儿不牵涉城管部门。”至于该段围墙是否应认定为违建等问题，该负责人称，“规划图中没有，但规划部门验收时，该堵墙是存在的。我们只做规划验收之后的认定，目前无法正常立案，也无法认定。”

记者随后联系北京市规划和自然资源委员会海淀分局，一负责人表示其已记下相关问题，会转交相关专业部门回复。但截至发稿，记者未收到相关回复。

针对业主呼吁收回小区东南侧2500平方米公共区域管理权问题，该小区物业公司负责人回应称，目前物业正与开发商北京万湖房地产开发有限公司协商，“这周刚给开发商发了邮件，最终肯定得移交。”至于业主要求围墙合围、菜站开张等诉求，物业公司只表示，“菜站能不能开，得看开发商是否已移交到相关部门。”

“我们也多次致函，要求开发商及相关政府部门彻底解决该问题，但一直没有进展。”该小区物管会一负责人龚凌回应。

记者查询到该小区开发商北京万湖房地产开发有限公司登记电话，但拨通电话后竟被告知为“万科前台”，该名工作人员表示，该电话属于万科集团中心，业主们反映的该类问题，记者应联系小区物业公司进行询问。

律师说法 公共居住配套应落实规划用途

针对业主们提出的问题，记者采访了北京美泰律师事务所主任张艳玲。她明确指出，规划已明确公共居住配套应为广大业主服务，相关建设项目无论产权属于开发商还是已被销售，均不能违背规划用途。

张艳玲称，经信息公开查询，规划为公共居住配套的房屋属于小区配套的商业服务设施，被出售用作房产中介和装修公司，变更为纯商业用途，那么该房屋的使用性质发生变化，不符合为小区业主提供专项配套服务、实现基本便民需求的用途要求，应当恢复规划原用途。业主可以向职能机关提出申请，请求其行使监管权，责令产权单位限期恢复其规划用途。

她说，根据规划及相关材料可以明确，依据《北京市居住公共服务设施配置指标》为居住项目配套建设的商业服务设施，包括蔬菜零售网点(菜市场、生鲜超市、社区菜店等)、综合超市、便利店、早餐(餐饮)店、理发店、家政服务点、洗衣店、药店、末端配送点等设施。目前，规划为菜站的产权人长期未运营，海淀区市场监督管理局已经作出行政处罚决定，限期责令改正并处以罚款，按照《行政处罚法》规定，在60日内被处罚人不行政复议或者6个月内不行政起诉的，处罚决定机关应申请强制执行。

按照《北京市蔬菜零售网点建设管理办法》规定，若海淀区市场监督管理局责令其限期改正，整改期满仍不能达到要求的，区、县商务行政主管部门报经区、县政府同意后，可以成本价为基础，回购社区菜市场或者社区菜店的产权。

未在规定的时限内将社区菜市场或者社区菜店投入运营的，回购谈判期间，区、县商务行政主管部门有权采取措施，将社区菜市场或者社区菜店投入运营。因此，业主可以向商务部门提出申请，推动恢复菜店规划功能。

针对该小区环形步道被墙截断、小区围墙无法合围等问题，张艳玲分析，按照《中华人民共和国城乡规划法》《北京市城乡规划条例》等相关规定，若围墙未经规划许可批准，那么在验收时应当责令拆除。如果验收工作人员疏忽导致验收时没有拆除的，业主可以向规划部门提起规划监督申请，要求其责令改正限期拆除。另外，若需在环形步道外修建院墙、占用业主共有场地的，需要经合法程序表决，然后向主管部门申请建设，取得相关许可后，由业主共有资金修建。

至于小区东南侧尚未由开发商移交物业统一管理的机动车停车场及自行车棚，张艳玲解释，如果经调查确认该区域停车位、停车棚属于业主共有，应当移交给物业公司管理。如果开发商拒不移交的，可以通过诉讼或向主管部门申请处理解决。 本报记者 张淑玲