量价齐缩市场逐步回归刚需 “金九银十” 网红盘不再排长队

在开发商齐心强力加推4049套新房、推货量同比增长16.9%的背景下，今年的“十一”长假不仅没有迎来交易量的突破，反而出现量价同缩的尴尬。

根据克而瑞数据显示，“十一”期间广州一手住宅实际成交617套，同比减少22%。为此，多家房企销售人员结合前期市场行情表示，今年“金九银十”人气虽然仍然不错，但实际成交量明显低于去年。南方日报记者调查发现，一些新盘价格的确比他们前期吹风价降了不少，但考虑到部分前期成交异常、价格上涨过快的热点板块和热点楼盘，客观上受到近期政府出台的“二手房交易指导价”的影响，实际跌去的是“虚高”部分，因而，从交易量来看，今年广州楼市从上半年的“局部过热”已经回归到“平稳”状态，而价格亦由冲动式的剧烈波动恢复为温和理性。

总体而言，专家认为，“金九银十”向购房者传递的是市场冷热不均、板块分化的行情趋势未变，而地理位置优越、产业发展强劲、配套成熟齐全、品牌口碑较好的项目依然是人气和销量排在前列的优势竞争者。部分置业者有持币观望的倾向，但开发商推货的积极性仍然较高，这主要受岁末冲刺年度业绩任务的推动，预计四季度将迎来一波促销的小高潮。

一线直击

量价齐缩市场逐步回归刚需

10月1日，滂沱大雨并没有浇灭年轻置业者们假期看房的热情。位于广州市老黄埔板块的越秀滨江·星航TOD项目首次推出约88—101㎡的阳光三四房，引来大批市民前来探盘认筹。由于项目地处老黄埔第二CBD核心区，且有5号线和13号铁双地铁加持，慕名而来的看房者把几百平方米的售楼大厅挤得水泄不通。

在东边一路之隔的卓越招商臻珑府，比越秀滨江·星航早开盘，前来看房的人流同样络绎不绝。

从人气来看，除了这两个盘，南方日报记者所调查的万科金域曦府、新世界云耀、合生中央城、珠江花城、天河壹品、广州亚运城、龙湖金地天峯等项目也可圈可点。譬如，珠江实业两个楼盘当天到访量均超过1000人次。

不过，从实际认筹和交易情况来看，越秀和樾府、大状名城、万科金域曦府等知名热盘仍然在市场上占据明显优势。不过，前期需要托关系买房的一些网红盘，最近也反映货源比较充足，不再需要走弯路来认筹了。

汉溪长隆的越秀和樾府是今年关注度较高的网红盘。第三期开盘均价62000元/平方米，比同片区的星汇文玺(4.4万元/平方米)、奥园恒基学府一号(4.1万元/平方米)高出不少，但交易依然活跃，去化率在全市名列前茅。

据广州中原反映，万科金域曦府开盘前认筹量约为推货量的1倍(2500个)，该项目“十一”期间整体均价为54500元/平方米，去化超千套，去化率保持九成以上，单盘独自支撑起“十一”市场的近半成交量。

据调查，今年“十一”全市有7个全新盘面市，比去年同期和今年“五一”均多。而且呈现出户型面积跨度大、目标客群广的特点，这说明在“三道红线”和业绩压力下，开发商不得不选择国庆黄金周的节点来抢占市场。

综合来看，国庆长假广州一手住宅推新以紧凑型三至四房为主，复式户型占比减少。据广州中原统计，90平方米以下的“紧凑型”3房单位占比达77%，较去年同期提升20%，可见广州市场整体已经逐步回归刚需。

除以上特点外，南方日报记者调查发现，受政府“二手房指导价”的直接影响，今年“十一”广州楼市最明显的特点是“量价同缩”。对比高峰期的吹风价，国庆假期推新的广州一手住宅单价普遍回调了2000元至8000元不等。回调多少视前期虚高的程度而不同。加上部分开发商为了促销纷纷推出延迟首付、一口价买房、成交送家电等优惠政策，无疑也对提升假期楼市的人气起到了立竿见影的作用。

板块分析

冷热不均不同区域行情分化

从区域和板块来看，今年“金九银十”广州楼市冷热不均、行情分化的特点变得更加明显。

今年在“房住不炒”的政策总基调下，政府对楼市的调控持续从严，特别是在近期价格干预下，不管是一手楼还是二手楼，均出现了成交量明显回调的情况。但是，部分开发商在业绩压力的倒逼上，仍然选择长假期间强势推新。

整体来看，2021年“十一”假期广州实际推出约4049套住宅，推货量同比增长16.9%，较今年“五一”增长22.7%，但开盘数量则较今年“五一”大减39.1%。其中，主力推新区域为荔湾、黄埔、白云三个核心区，分别为1300套、863套和656套，大幅领先其他区域。处在中间梯队的增城、海珠、南沙、番禺四区分别为350套、312套、212套、172套，而后无追兵的花都、天河、越秀三个区域暂时没有项目上新。荔湾领头是因为有万科金域曦府这个大盘支撑，推货量同比增长767%，独占全市的32%供应量。黄埔作为交易量和交易价比较有保障的热点区域，供应量排第二并不稀奇。而白云主要推货量来源于越秀·天悦云湖、佳兆业白云城市广场等热盘，同比大增119%。

结合交易情况来看，根据广州中原分析，今年“十一”共有13个板块开盘或加推，整体去化率71%。主要得益于万科金域曦府、越秀和樾府等销售热盘的贡献。其中，荔湾区花地湾、番禺区汉溪长隆、海珠区南洲、白云区白云湖、黄石路板块首日去化率位居前五。

黄埔今年供应、成交整体表现尚可，得益于科学城板块和老黄埔板块发力。科学城热盘大状名城节前抢跑、以降换量，去化率可以达到80%以上。老黄埔全新盘卓越招商臻珑府由于售价在45900-47800元/平方米，大幅低于55000元的板块均价，提高了对客户的吸引力，因此去化率在六成以上。据了解，黄埔区目前仍有多个盘处于认筹待售阶段，包括越秀TOD·星航、合生中央城、富颐华庭、保利罗兰国际等，预计10月中下旬陆陆续续入市。

值得注意的是，万顷沙板块去化率处于40%以下的低位水平，是表现最差的板块之一。除了调控收紧外，机构把原因归结为地铁通勤价值利好已经提前消化，片区价值潜力有待加强。

总的来说，广州中原认为，在政府价格指导的大环境下，广州成交“冷热分化”的态势将依旧明显，部分缺乏规划利好、存货较多的区域，获取客户的难度依然较大。但部分如荔湾、黄埔、番禺个别具备较高性价比的热门项目，市场接受度仍然较高。

市场展望

竞争加剧企业应持续优化产品

实际上，广州“十一”长假的表现不过是全国楼市整体回归平稳理性的一个缩影。

今年下半年以来，在中央继续强调“房住不炒”定位的背景下，随着各地围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的目标因城施策，房地产市场热度已明显降温。9月底接连释放了稳楼市的信号，央行“两个维护”对稳定市场预期、提振市场信心起到重要作用。

据中国指数研究员监测，国庆长假期间，全国重点监测城市新建商品住宅成交面积同比下降超三成。具体来说，一线城市成交规模同比基本持平，二线、三四线代表城市降幅均超四成。二线代表城市国庆期间新建商品住宅累计成交35.32万平方米，同比下降43%;三四线代表城市国庆期间新建商品住宅累计成交13.68万平方米，同比下降44%。

除广州外，深圳、东莞在国庆期间楼市也表现平平。深圳新建商品住宅累计成交10.99万平方米，较去年同期增长175%。虽然新房供应量大幅增加，开发商也加大推盘力度，但成交去化率仍不及以往。

同样因近期出台“指导价”新政，东莞国庆期间楼市成交面积2.2万㎡，较去年同期下降55%，下降幅度超全国平均水平。不过，根据机构监测，9月东莞一手住宅网签2464套，同比大幅减少了60%。相比之下，东莞的市场热度和人气有所回暖，例如保利时区、嘉华嘉誉湾、万科星城等楼盘项目成交情况均不错。

展望四季度，中指院认为，部分城市存在政策微调预期，整体市场有望改善，但政策环境较为严格，短期市场仍有调整压力。重点城市第一批集中供地项目即将入市，市场竞争或将更加激烈，在此背景下，房企应加大对城市市场周期及政策变化的研究力度，加强竞品监控，制定差异化营销策略，把握市场机会;同时，房企应持续优化产品，打造差异化、有竞争力的产品，注重品牌建设，提升企业市场竞争力。