全美房价指数年增长率达19.7% 美国楼市何时“降温”

疫情以来，美国房地产市场持续升温。9月28日，美国标普/凯斯席勒房价指数显示，全美房价指数再度走高，在截至7月的一年中上涨了19.7%，高于前一个月18.7%的年增长率。在这样的情况下，不论是购房者还是租房者都望而却步。不过也有好消息，目前已经有城市的房价增速开始放缓了。

数据显示，19.7%的年增长率创下了1987年创立以来的最高纪录。具体来看，10城房价指数在截至7月的一年中上涨了19.1%，而6月份的年增长率为18.5%。与此同时，20城房价指数上升了19.9%，而6月年增长率为19.1%。

其中，凤凰城连续第26个月成为全美房价增长最快的城市，达到32.4%，继续保持首位。圣地亚哥增速排第二，为27.8%。

对此，标普道琼斯指数公司董事总经理兼全球指数投资战略主管克雷格·拉扎拉表示，不论是单个城市的房价上涨，还是全美范围内整体的房价上涨，“都非同寻常”，7月数据标志着美国房价连续第四个月上涨。

根据美国全国房地产经纪人协会的数据，价格高涨使美国的年轻买家更难买房。上个月首次购房者的销售比例降至29%，为2019年1月以来的最低水平。

而对于已经贷款买房的买家来说，日子也不好过。据房地产网站Realtor.com数据显示，5月份买房的家庭每月近21%收入用于支付抵押贷款，高于过去十年的平均水平。

值得一提的是，这还是在抵押贷款利率下降的情况之下。数据显示，该利率从7月初的2.98%降至月底的2.8%。可见，房价涨幅过快，已经掩盖了低抵押贷款利率带来的优势。

在中国社会科学院美国研究所助理研究员杨水清看来，供需增长速度不匹配是造成美国房价持续走高的原因之一，“美国购房需求升高的直接原因是老百姓手里有钱了，从居民可支配收入来看，2020年，在美国政府纾困金的支持下，美国家庭收入的中位数为67521美元，是30年以来的第二高”。

另外，杨水清指出，疫情期间人们无法外出，很多活动需要在家中进行，提升了对大房子的需求。她表示，疫情也在一定程度上改变了人们的消费观念。此前，人们更倾向于在娱乐方面花钱。而疫情之后，人们更倾向于投资房产，营造更舒适的居住环境。

“与富人会将钱投入资本市场不同，对于中低收入人群来说，股票是一个增值的手段，而房屋消费属于基本的需求。因此，这部分人群在得到政府的救助金之后，除了日常开销，他们倾向于存钱，将钱用于改善住房。”杨水清表示。

从储蓄率来看，美国经济分析局的数据显示，今年4月，个人储蓄率创下了历史最高水平，达到33%。而在疫情危机到来之前，美国人的平均储蓄率只有7%-8%左右。

在供应端，待售房屋不足，也正在推动房价上涨。数据显示，8月，美国只有129万套待售房屋，比7月份的供应量下降了1.5%，比去年同期下降了13.4%。在这种情况下，87%的房屋在上市不足1个月后就被飞速购买。按照这个销售速度，目前待售的房屋数量能满足2.6个月的供应量，而在2020年8月，这一数字为3个月。

除了供需矛盾，杨水清指出，美国房价高涨的根本原因在于市场的流动性。今年6月初，美联储资产负债表规模首次突破8万亿美元。从去年3月疫情开始，美联储总资产从当时的4万亿美元开始飙升，实现了翻倍。杨水清表示，这些钱会流向股市和房地产市场，促使股票和房价一路走高。

美国房价一路暴涨，买房变得艰难，而租房也不容易。Realtor.com的一项最新分析显示，随着经济从疫情中逐渐复苏，美国各地的房租都在迅速上涨。截至8月份，全美各类房屋的中位数租金为1607美元，较上年同期上涨11.5%。

根据Realtor.com的数据，在全美50个最大的城市中，有28个城市的租金涨幅达到了两位数。此前，从去年9月至今年3月间，房租仅上涨了2%。

不过，值得注意的是，美国标普/凯斯席勒房价指数报告延迟了两个月。在最近几周，住房市场的狂热正在略微放缓。在该指数追踪的20个城市中，底特律、克利夫兰和华盛顿特区3个城市的房价虽然仍然在继续上涨，但增长略有放缓。

在房屋供应方面，Realtor.com的经济研究经理乔治·拉图在一份声明中表示，由于疫情反弹，许多房主推迟了出售房屋的计划，接下来还会有越来越多的房屋涌入市场，缓解飙升的房价。

而在需求端，因为已经出现了有价无市的现象,部分买家已经退出市场。美国谘商会28日公布的数据显示，计划在未来6个月内买房的受访者比例连续第三个月下降。

杨水清认为，一直以来，美国房价增速都在可控范围之内。而随着美国经济复苏，房价仍然会继续上涨，将会处于一个稳步上扬的状态。