重启勾地、降低房企准入门槛 杭州第三轮集中供地释放什么信号？

11月20日，杭州市发布了2021年第三批集中供地出让公告，其中涉及出让地块共35宗，总建筑面积416.1万平方米，总起拍价712.9亿元，将于12月21日集中出让。

值得关注的是，在经历了第二批集中供地超半数地块流拍之后，杭州第三批集中供地从土地定价、房企准入门槛等多方面调整土拍规则，其中包括重启“勾地”、土地溢价率上限由15%下调为10%、提高新房限价、降低起拍价等。

业内人士认为，从第三批集中供地规则来看，杭州在吸引房企参与拿地方面可谓是诚意满满。截至11月18日，杭州共有29宗地块有企业提交竞买申请。

35宗地块以“定品质+摇号”方式出让

从供应数量来看，杭州第三批集中供地推出35宗地块，比预公告时地块挂牌数量少了16宗。此前在11月3日，杭州发布第三批集中供地出让地块预公告显示，拟出让地块51宗，总建面超600万平方米。

在该批次供地的区域上看，拱墅区此次推出12宗地块，无论是总价还是建筑面积都是各区中最高的；此外，上城区有4宗地块，余杭区有2宗地块。若将拱墅、上城、滨江和西湖四区合计，推地建筑面积将达到244万平方米，占此次推地量的59%；总起拍价494.4亿元，占比更是接近7成。从供地分布看，涉及申花、三墩、未来科技城、文晖、运河新城、钱江新城二期、云城等多个板块。

中指研究院分析人士称，杭州在第三批供地中还拿出了好几块压箱底的地块，如小河油库地块、华丰造纸厂地块、拱宸桥地块等。

杭州第三批集中供地明确提出，在土拍政策方面，本次供应地块采取“定品质”出让。因此，与杭州第二批地块竞品质和摇号两种方式并存的规则不同，本次集中供地将统一采取“定品质+摇号”的方式出让。

所谓“定品质”，即由政府规定相应的品质要求，房企需承诺按要求建设。具体来看，第三批土地明确建筑本体、优化无障碍环境、提高公共配套标准等。此外，要求出让地块项目在后续商品房买卖合同中应承诺，在《浙江省住宅物业保修金管理办法》规定的各分项保修期基础上，整体各延长2年。

与此同时，杭州第三批集中供地要求土地开发利用应严格按照规划用途实施。为防止“大平层”“商墅”等类住宅，商服用地均回归产业属性，同时更是明确规定商住混合用地中的商服部分不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能的用房，且最小分割单元从原先的300平方米调整为800平方米，并要求属地区政府落实履约监管责任。 

下调房企准入门槛，溢价率上限降为10%

从此前供地情况来看，杭州首批超七成地块“溢价封顶+竞自持成交”，第二批杭州流拍土地数量超过5成，成交的14宗含宅地块中仅有5宗溢价出让。正如业内预期的那样，杭州第三批集中供地除了出让方式外，还对其他部分规则进行了相应调整。 

其中，在土地溢价率上限方面，杭州第三批集中供地由此前的15%下调为10%。在竞买中，如果未达到上限价格时，按照价高者得的原则确定竞得人；当土地竞价达到上限价格时，采取线下公开摇号的方式确定竞得人。

与此同时，杭州此次出让的地块中，不乏部分前期流拍的地块，在再次挂牌后，有的地块起拍价出现了下调。另据浙报传媒地产研究院称，还有的板块限价有所提高，比如艮北牛田地块，新房限价上涨了2000元/平方米。

值得一提的是，第三批集中供地也在一程度上放宽了房企的准入条件。在竞买人资格上，取消了一年以上房地产开发资质条件，并取消了同一集团成员企业参加同一公告中地块竞买宗数不大于5宗的条件。只是强调，同一集团成员企业不得同时报名竞买（含联合竞买）同一地块。不过，杭州此次集中供地对购地资金等仍有严格的要求。

重启“勾地”，热点地块吸引10家房企参与

值得关注的是，“勾地”（在正式挂牌出让前，企业对感兴趣的土地向政府表明购买意向，并承诺愿意支付的土地价格）是杭州市采用了很多年的土拍规则，直到今年第二批集中供地时，为了提高地块报名门槛，这一传统方式宣告取消。然而，随着第二批地块流拍率高达55%，在杭州第三批次集中供地时，“勾地”政策去而复返，每宗“勾地”资金最高不超过5000万元。

11月10日，杭州市规划和自然资源局发布补充公告称，对于预公告的51宗用地，缴纳预约申请保证金、办理预约申请手续的截止时间顺延至11月18日。

在中指研究院看来，由于原本设定的11月10日的截止日期过于紧张，导致多数房企没有足够时间踏勘地块和筹措资金。因此，杭州随即发布了补充公告，将保证金缴纳时间延长，从中也可以看出杭州市政府对于三批次供地成交情况的重视程度。

据中指研究院透露，11月9日，杭州拱墅区举办了2021年四季度地块推介会，以吸引房企参与拿地。根据中指研究院统计，截至11月18日（即杭州第三批集中供地缴纳预约申请保证金的截止日期），共有29宗地块有企业提交竞买申请，其中拱墅区11宗、上城区3宗、滨江区2宗、西湖区1宗、萧山区4宗、余杭区2宗、临平区3宗、钱塘区2宗、富阳区1宗。

同时，绿城作为长三角头部房企，总共申请参与了其中的20宗。此外，滨江、招商、旭辉、越秀等大中房企都展现出了前所未有的积极态度。最受房企追捧的桥西拱宸桥单元 GS0609-12地块，申请勾地的企业数量更是达到了10家。