入手深圳“南玻”城更 奥园“五保”脱困路径廓清

12月21日，深圳市辉胜房地产开发有限公司（下称“辉胜开发”）确认成为南玻工业大厦（下称“南玻”）城市更新项目实施主体的消息不胫而走。

南玻城更项目优质，地处深圳南山区连接港澳的纽带——前海蛇口自贸片区，区位优势明显，周边房价每平方米10万元许，是南山深入实施“科技创新+总部经济”双轮驱动、建成世界级创新型滨海中心城区的关键。

企查查股权穿透显示，辉胜开发为中国奥园（3883.HK）旗下公司。入手南玻城更项目，堪称奥园近期业务层面的重大实质利好。

一方面，11月初来，奥园因境外资信评级被多次下调，触发境外ABS、境内理财产品等的提前赎回。最近，公司60亿元理财产品展期等的负面消息“满天飞”。

另一方面，当此行业整体流动性困境，包括奥园董事局主席、总裁及众高管、区域总公开表示“绝不躺平”，公司主动优化组织架构、引入战略投资者的消息也时有所闻，但在明确官宣前，外界主要是通过了解奥园“五保”（保交付、保兑付、保销售、保运营、保稳定）中的“保交付”来观察公司动态。

基于此，奥园旗下公司被深圳市南山区城市更新和土地整备局确认为南玻城更实施主体，信号意义就尤其重大。

首先，这是奥园近期再次被官方肯定。此前，据人民日报消息，广东省住建主管部门曾为奥园定性：广东遭遇流动性困境的房企，每家情况也并不相同。类似奥园这样，遭遇的是海外评级被频频下调后触发的债务挤兑困难，企业本身经营比较正常。而奥园也被寄望成为困境中走出来的房企典范。

而相较于之前的官方表态，奥园此次入手深圳前海蛇口核心地段优质项目，是从实际运营层面印证奥园“运营正常”，比媒体层面的表态更具说服力。

其次，虽然近期从央行、银保监会到地方，政策层面暖风劲吹，但奥园怎样在流动性困境中脱身其实一直不明朗。而是次南玻项目，奥园的“脱困”路径初步浮现。

“保交付”是大局，是修复公司因流动性困境引发的品牌声誉受损的最佳方式，是公司回流银行监管专项账户资金的关键。2021年前11个月，奥园在深圳、佛山、苏州等城市累计交付70余项目，交付面积超500万平方米，同比增长45%。12月，奥园旗下梅州、珠海、江门等多个城市数十个项目亦将陆续交付；

“保兑付”是履行“绝不躺平”承诺，通过专业机构、理财产品销售公司稳定投资人情绪，为公司资金正常运转争取时间。月中以来，陆续有奥园理财产品投资人透露已于近期收到奥园兑付的本息，并有报道指称奥园大额投资人锁房积极并有签约成交；

“保销售”是积极因应行业困境、努力“自救”。按照广东省统计局数据，2021年前11月广东省商品房销售价涨量缩，奥园前11月录得1157.8亿元销售额、同比增长2%殊为不易，销售鼓劲绝不可泄；

“保运营”涉及众多，包括稳定核心管理团队、精兵简政实施扁平化管理、鼓励提升管理能效赋能一线等调整，更包括正常推进“南玻”等优质项目，为2022年发展蓄力；

“保稳定”则就是一句话——寻找核心战略投资者。虽然奥园作为大湾区“四小龙”、稳居国内房地产开发企业城市更新10强、拥有逾70个不同阶段的城市更新项目，预计提供可售货值约7543亿元，但在美好的城更业务利润释放前，奥园最好能像万科那样有个“靠山”，才方便在行业整体过冬和“节衣缩食”中度过劫波，迎来此轮行业洗牌的春天。

从这个角度来看，奥园“五保”图存的过程，就是此轮民营房企整体过冬的突围样本，给奥园以时间和信心、用脚投票，而不是指责和质疑，可能是社会、银行、投资人、买房者和企业等多方共赢的上策之选。