上海首批集中供地即将开启，40宗涉宅地块总起拍价850.7亿

新京报讯（记者 徐倩）2月23日，上海2022年的第一批次集中供地“阵容”出炉。据上海土地市场官网显示，本次上海共推出40宗土地，均为涉宅用地，总供应面积215.6公顷，总起拍价850.7亿元，保证金比例20%；触顶溢价率最低为4.24%，最高为10%。

业内人士认为，从规则调整来看，2022年上海的首次供地更务实、更公平。同时，由于该批次供应地块总价小且分布合理，预计此轮房企参与热情会有所提升。

以城郊地块为主，供应力度加大

据上海土地市场官网显示，本次主城区供应地块4宗，郊区供应36宗，涉及临港、金山区、徐汇区、闵行区、青浦区、宝山区、嘉定区、松江区、浦东新区、杨浦区、普陀区、奉贤区12个地区，其中4宗地块为城中村改造项目。具体的地块投标、开标、评标活动时间或现场交易会时间安排以届时发布的“确定出让方式的通知”为准。

中指研究院土地事业部分析师殷玉轩指出，上海本次供地明显信心十足，在商品住宅供应总量上大幅提升。商品住宅用地方面，依托于去年新出台的落户政策，本次上海在嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇等5个郊区新城及上海自贸区临港新片区继续增加土地供应力度，由上一批次的23宗增加至27宗。

其中，主城区4宗地块分布在普陀区、徐汇区和杨浦区。普陀区长风社区W060602单元pt0268-09地块起始价约63.7亿元，为本次出让地块价格之最；另外一宗同样位于普陀区的中山北社区C060202单元B3-16地块报价也较高，为62.5亿元。此外，主城区另外两宗挂牌地块——徐汇区斜土街道xh128D-06地块和杨浦区平凉社区02F3-02地块（大桥街道93街坊）的起始价分别为43.2亿元和10.09亿元。 

殷玉轩指出，在此次上海首批集中供地中，类似杨浦区、徐汇区、闵行区等传统热门区域，也都增加了土地供应；整体上看，供应力度依旧以郊区为主，总体门槛较低。

上海中原地产资深分析师卢文曦点评称：“这次供应的40宗宅地总量不小，而且只包含2宗租赁住宅用地。从地块来看，区域分布合理，投放精准，以松江、青浦、嘉定等传统交易大户为主。这些区域需求大，需要投入大量土地进行补充。”

“多数地块总价不高。土拍最高限价不到20亿元的有21宗，占比差不多达到一半。对于资金预算不多的房企而言是利好。或许考虑到今年还有很多房企面临债务压力，如果地块面积大、总价太高，多数房企参与热情不高。因此这批土地有不少选择余地，总价不高的地块不少，对中小房企相对友好。”卢文曦补充表示。

“评标办法”再度调整，凸显公平性

殷玉轩认为，从规则调整来看，2022年上海的首次供地更务实、更公平。 

上海本次供地首先做出调整的是“评标办法”，部分地块不再采取“135分制”而改用“商务标（70分）＋技术标（30分）的100分制”。其中，商务标分为经济实力（20分）、技术资质（10分）、项目经验（10分）和出让要求影响度（20分）；技术标分为总体设计（10分）、建筑设计（10分）和商务展示（10分）。

殷玉轩解读称，该调整主要在于新增了“出让要求影响度”和更加详细的“技术指标”要求，一句话概括就是从评选“你是谁”变为评选“你能做出什么结果”。这种调整无疑是从更加务实的层面防止“爆雷”风险。

此外，上海本次供地对于“随机值”的处理也进行了优化。进入“一次书面报价”阶段后，若出现相同报价触发“随机值”，政策调整为所有竞拍人均可修改其报价，不再按照之前的规则仅由“相同出价中的后者修改报价”。

“这条竞价政策的改变，直接增加了其余报价人在出现相同报价后的参与度，更加降低了利用相同报价进行报价操纵的可能性，使公平性得到了更大的保证。”殷玉轩解读称。

对于该轮土拍热度，卢文曦预测：“由于地块总价小且分布合理，预计此轮房企参与热情高。一方面，近期一系列偏暖的政策使得房企看到未来希望，而且一线城市本身就是热点，加上上海的拿地规则使得房企有足够的利润空间；另外，从虎年第一批入市的房源来看，有个别楼盘比当初房地联动价要高出一些，市场有想象空间。这些都会提升房企参与热情。”

“央企、国企依然会是拿地主力。从近期房企表现来看，大型房企债务上仍有压力，民企对市场预期相当谨慎。相反，国企、央企在综合实力上仍有优势。所以短期来看，在该批次土拍中，国企、央企仍然是重要担当。”卢文曦预计。