调查｜楼市新政第一枪的郑州：二手房带看翻倍，有新盘试探涨价

“取消认房又认贷”、“鼓励老年人投亲购房”、“下调住房贷款利率”......今年3月1日，郑州率先出台宽松新政，打响了官方正式松绑楼市政策的第一枪。

根据诸葛找房数据研究中心监测数据，在政策端持续发力下，3月份郑州已显露出较为明显的回升迹象，二手房一季度成交规模高于去年同期，且3月成交恢复速度先于新房。

3月二手住宅成交环比涨五成，同比仍下跌

具体来说，从3月郑州二手住宅成交表现来看，3月成交规模较2月增加超1000套，但仍不及去年同期水平。诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年3月郑州二手住宅成交套数为3627套，较2月上涨55.53%，与去年同期相比下跌11.62%。

从郑州二手住宅市场均价看，3月郑州二手住宅市场均价为14093元/平方米，环比微涨0.16%，同比下跌2.62%，跌幅较上月收窄1.08个百分点。诸葛找房数据研究中心预计，接下来，随着市场信心进一步提升，郑州二手住宅市场均价大概率延续稳步上涨态势。

郑州当地房产经纪人介绍，新政出台后，市场总体比较平稳，3月份成交量较2月上涨也是以往惯例，今年2月份有春节，成交量环比上涨也是正常现象。目前价格没有出现明显的大波动，不过购房者的入市步伐有所加快。

该经纪人称，其经手的一套二手房源于新政出台后成交。该房源于去年挂牌，由于房龄较大且位于顶层，加之房东此前并非诚意出售，房源一直未成交。今年新政出台后，有客户对房屋有意向，最终房东降价2万元出售。

据上述经纪人反映，“虽然有降价出售的房源，也有客户临时跳价的，但总体还是比较平稳的。很难说新政落地对市场的真实反应，总的来说，当前郑州市场二手房的表现整体好于一手房，主要还是看客户的需求，如果首付比较紧张的客户，会选择新房的多一些，因为一些楼盘都有针对首付的一些活动；如果客户对周边配套和位置比较看重的，会更偏向次新小区。”

“二手房看房的人多起来的一个原因是对二手房交易税费的调整。”郑州链家一经纪人说。据悉，郑州部分区域执行新政策，分别为郑东新区、经开区、航空港区，即个人转让住房，无法提供完整房屋原值、有关合理费用凭证的，按核税价的1%征收个人所得税；个人转让住房，能够提供房屋原值、有关合理费用凭证的，按差额20%税局征收个人所得税；是否可以提供原值票据，由业主自己选择并做出承诺，先选择税率再办理手续。

郑州贝壳研究院院长丁赞指出，郑州从2015年1月1日开始，家庭非满五唯一的住宅，交易时需缴纳差额税费。譬如，100万元购入的房子，如果卖150万元，就需要缴纳（150-100）×20%=10万元的差额税，也是因为高昂的差额税，导致郑州二手房市场活跃度一直不高，部分业主为了避免差额税，将这部分税费变相地转移至购房客户，增加了客户的购房成本，导致二手房成交下滑，市场进一步冷淡。政策调整后，对业主来说，可以直接降低其交易成本，业主卖小买大、卖旧买新的动力增强，促进二手房市场活跃度的提升；对买家来说，购房成本也会大大降低。

除了二手房交易税费调整，郑州的贷款利率也有所下调。据郑州当地房产经纪人介绍，郑州房贷利率此前维持在6.37%左右，目前，首套房的房贷利率降为4.9%。

以100万元为例，按照等额本息贷款30年，按照原来执行的6.37%的利率来算，每个月需要还款6235元，还款总额为224.48万元；若按目前执行的4.9%利率来算，每个月需要还款5307元，还款总额为191万元。

“对购房者来说，虽然月供和之前相差1000元左右，但确实是明显减少购房压力的，部分刚需家庭会考虑入市。另外，对部分改善型客户来说，按照新政策，还清贷款的家庭再买房贷款是按照首套房来执行的。”上述房产经纪人说。

根据克而瑞研究报告数据，3月郑州二手房带看量高达5万余组，比2月上涨140%。

新房去化率有所回升，部分项目宣布涨价

根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，3月份，郑州新房成交规模有所回升，但仍较去年同期下滑超五成。按照数据，3月郑州新房成交3852套，环比上涨47.47%，同比下降52.21%。诸葛找房研究中心认为，新政后郑州3月新房成交虽有回升，但还有进一步提升的空间。预计接下来，在疫情环境好转以及政策端的持续发酵，限售“3改1”发力，市场恢复可期，新房成交规模有望进一步回升。

从郑州新房价格走势来看，郑州新房价格易发波动现象，但整体走势基本呈现上涨态势，自2021年3月之后，郑州新房价格走势逐步趋于平稳。监测数据显示，今年3月，郑州新房成交均价为14052元/平方米，环比下跌4.58%，跌幅收窄1.83个百分点；同比下跌10.59%，跌幅收窄1.33个百分点。

不过，据《河南交通广播》报道，据不完全统计，新政出台后，郑州已有10多个楼盘宣布涨价，上涨幅度在1%-3%，每平方米涨200-500元不等，也有楼盘以取消折扣、优惠等形式变相涨价。房管部门公开的数据显示，3月份郑州市共获批房源4311套，8个项目开盘加推。随着取消“认房又认贷”、房贷利率下调等措施逐步落地，不少楼盘到访量、成交量明显增长。图片来源：河南交通广播

“其实新政前后的变动不是很大，除非说是一些偏高端的项目，但涨价的幅度也控制在几百元以内，大部分项目还是维持原来的营销活动的。新政后，看房的人确实比去年多一些，但去年比较特殊，受到疫情和暴雨的双重影响。到访量好的楼盘主要还是一些品质和位置比较好的楼盘，远郊的一些新房还是有些吃力。”贝壳找房平台上一经纪人说。

根据克而瑞研究中心发布的研报数据，今年3月份，郑州新房平均去化率为17%，单项目最高去化率为34%，单项目最低去化率为3%；总体来说较2022年2月有所回升。图片来源：克而瑞

克而瑞研报指出，郑州已然进入了政策引导下的积极修复期，新房市场项目来访量和销售流速稳步提升，3月单项目月均到访量和月均流速分别达到了325组和20套，较1月低点增长1倍有余。两个月内出台多项政策提振楼市

今年3月1日，郑州市人民政府办公厅发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，打响了官方正式松绑楼市政策的第一枪。《通知》分别从支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境五个方面提出促进郑州市房地产业良性循环和健康发展的18项措施。

其中，政策提及，为满足居家养老需求，子女、近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。同时，引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

随后，郑州又出台多项政策促进房地产市场健康发展。

3月1日，河南省房地产业协会发布关于统计上报开发企业（项目）融资需求的通知，贯通政银企三方合作对接，强化重点领域、重点企业及重大项目融资保障，拟开展房地产领域专项银企对接，按照省住建厅要求，统计开发企业（项目）融资需求情况，并要求有融资需求的企业（项目）填写企业融资需求统计表，并上报至河南省房协秘书处，汇总后统一上报省住建厅。企业（项目）认真填写企业融资需求统计表包含企业（项目）名称、主要建设内容、当前项目进展情况、总投资、融资总需求、2022年融资需求等信息。

3月8日，郑州市政府办公厅发布《关于积极推进大棚户区改造项目货币化安置工作的实施意见》，通过实施货币化安置，满足动迁群众多元安置需求，缩短群众安置周期，提高安置效率，减少过渡安置费用，集约建设用地，消化存量房源，促进房地产市场健康持续发展。要求集中利用三年时间，大力推进货币化安置，确保2024年群众回迁安置全部完成。

近期，郑州又开会释放政策暖意。

4月12日，郑州市又举行4月份金融机构座谈会，要加大对制造业、房地产业、基础设施、普惠金融、有机更新等重点领域的信贷支持。要加强工作统筹，市直有关部门要不断完善企业融资需求发布机制，建立企业（项目）融资需求库，及时更新并向金融机构发布。

4月15日，郑州市青年创新创业行动新闻发布会上，郑州市委副书记、代市长何雄介绍10条“青年人才新政”，其中提及郑州将持续推行青年人才补贴政策，对毕业3年内（海外留学优秀人才毕业6年内）来郑州工作的全日制博士研究生、35周岁以下的硕士研究生、本科毕业生和技工院校预备技师（技师），分别按每人5.4万元、3.6万元、1.8万元的标准发放生活补贴。此外，对在郑州市博士后设站单位从事博士后研究的和郑州市企业引进或出站留企工作的博士后，发放生活补贴、安家补助（在站期间每人每年给予10万~15万元生活补贴，资助期2年）。对郑州市企业引进或出站留企工作的博士后，给予20万~30万元安家补助。