中指研究院：9月房地产行业传统融资渠道平分秋色

中国网地产讯 10月19日，据中指研究院分析称，从融资结构来看9月信用债规模占比36.0%，海外债占比29.1%，信托融资占比34.9%，ABS融资占比0%。本月传统融资模式基本平分秋色。

具体来看，房地产行业信用债融资同比下降43.6%，环比下降31.1%；海外债融资同比上升11.9%，环比上升831.3%，主要为8月发行额过低所致；信托融资同比下降54.2%，环比下降36.3%。本月海外债发行回暖，信托融资跌幅较大。

ABS发行归零给本月房企融资带来较大的震动。今年以来，不少房企在压缩有息债务规模的同时，积极寻求其他途径补充资金，发行ABS便是其中之一。2021年1-7月，房地产行业ABS共融资3060.1亿元，同比增长61.0%，月度同比增速均值达86.7%；在行业总融资规模中，ABS占比23.2%，而去年1-7月占比仅为13.2%，一年时间ABS的融资地位提升了10个百分点，成为房企融资的新渠道。

具体从结构来看，供应链ABS一直为ABS中最主要的融资类型，今年1-7月共融资1600亿元，占ABS融资的55%；供应链ABS是将房企对上游供应商的应付款作为基础资产，将其证券化的融资产品，原始权益人为供应商，因此对房企来说并不增加新的债务，属于使用经营杠杆缓解财务杠杆压力的行为，是良好的资金“节流”替代品。CMBS/CMBN为房地产ABS发行的第二大类，共发行约750亿元，占比24.5%，排名第三的类型为购房尾款，共融资317亿元，占比10.8%。

CMBS/CMBN是以商业地产的抵押权为基础资产，以商业地产未来产生的现金流为偿还来源；购房尾款是以基于预售而产生的商品房买卖贷款，是未来的金融债权，二者融资金额不会直接增加房企的有息债务，但实际上由此产生的或有负债仍然存在，潜在的风险敞口并未缩减，仍应归属有房企债务的监测范围之内。因此8月ABS突然急速转冷，环比大降70.6%，几种发行方式均受到重创。9月，发行量归零，为年初以来火热的ABS融资浇上了一瓢冷水。

从累计融资额来看，2021年1-9月，信用债融资4671.7亿元，同比下降11.0%；海外债融资2539.8亿元，同比下降30.6%；信托融资4812.0亿元，同比下降32.5%；ABS融资3228.8，同比上升37.4%；总融资额较上年同期下降17.0%。其中海外债、信托发行额度同比均下跌超30个百分点。