北京首轮17宗地块揽金480亿，整体溢价低、央企国企成主力

2月17日，北京2022年首轮集中供地收官。在当天的现场竞价中，8宗地块全部现场成交，总成交金额约273.26亿元。加上昨日（2月16日）成交的9宗地块，北京首轮17宗涉宅地块共揽金480.2亿元，平均溢价率仅4.46%，此外还有1宗地块流拍。

中原地产首席分析师张大伟分析称，从北京今年第一轮集中供地成交数据来看，房企资金链依然紧张，除个别热点地块外，其对于大部分地块的出价都非常谨慎，竞争热度远不如2021年第一轮集中供地，但相比2021年后两轮集中供地，已经有了明显的“回温”，主要原因是房企自身回款需要、北京楼市最近出现复苏迹象、部分地块稀缺等，都使得房企拿地积极性提高。

整体溢价率仅4.46%，8宗地块底价成交

作为全国2022年首轮集中供地的第一拍，北京的集中拍地自然格外引人关注。

根据此前报道，2022年北京第一批集中供地出让18宗涉宅用地，总起始价约491.8亿元，总用地面积约83.16万平方米，总建筑面积约169.48万平方米。

2月16日，10宗地块率先公布出让结果，其中9宗地块通过网络竞价方式成交，合计成交金额206.97亿元；1宗地块流拍，为石景山首钢园1612-830、831地块。2月17日，剩余8宗地块进行现场竞价，最终全部成交。两天下来，17宗地块总成交金额480.2亿元，溢价率仅4.46%。

2022年北京首轮集中供地继续实施“房地联动、一地一策”，以实现限地价、控房价、提品质的“三稳”目标。据了解，18宗地块的平均上限溢价率为11.3%，单宗地块最高不超过15%。

纵观北京首轮供地成交结果，溢价率整体较低，诸如2月16日成交的9宗地块，其中8宗地块底价（零溢价率）成交，1宗地块溢价率仅为0.05%；2月17日成交的8宗地块，仅3宗地块“触顶”总价上限，进入到第二个竞拍环节，其他5宗地块均以低于溢价率上限的价格成交。

北京链家研究院资深分析师岳微指出，整体来看，北京首批土拍供地节奏合理、总量适度、分布均衡，较为符合当前市场需求，是本轮土拍综合结果较好的关键原因。而从供地规则来看，主要竞得方式有“竞高标准商品住宅建设方案”“现场摇号”“竞现房销售”及“竞政府持有商品住宅产权份额”，其中，现房销售规则更有利于保护购房者权益，同时也会增加企业现金流压力，避免了热点地块出现非理性竞争现象。

冷热不均现象显现，热点地块竞争激烈

再看现场战况，北京首轮拍地整体较为温和、稳定，但是具体到每宗地块，则表现为冷热不均。“分化依然非常明显，企业出价分布非常不均衡。”张大伟如是说。

率先出场的崔各庄、纪家庙地块，竞争稍显激烈。其中，崔各庄地块吸引了建发、中海地产、绿城、北京城建、华润置地、金地+保利联合体及中建智地7家房企主体报名，热度仅次于网传获10家房企主体报名的昌平中关村生命科学园地块。在崔各庄地块竞拍现场，各家房企主体均有举牌，经过超过20轮报价，最终竞价“触顶”，现场进入竞报现房销售环节，主要为绿城、华润置地及中海地产三家竞争，战况激烈，后来绿城与华润置地展开拉锯，最终绿城以4.1万平方米的现房销售面积竞得该地块。

位于北京南三环的纪家庙地块，由于位置较好，堪称“明星”地块。在竞报政府持有产权份额阶段，华润置地与中海地产轮番举牌，进行角力，最终华润置地以6%的政府持有产权份额竞得该地块。

值得关注的是，此前获得10家房企主体报名的昌平区中关村生命科学园三期及“北四村”棚户区改造土地开发A地块CP02-0101-6006地块，也是此轮18宗出让地块中获得报名企业最多的地块，但是现场竞价时，在达到27.715亿元的上限价、转入竞报“现房销售”面积程序后，没有房企举牌，最终被建发摘得。此外，石景山区首钢园824地块、亦庄新城0510街区地块，在现场竞价环节，均无房企举牌，最终以网上最高报价成交。

张大伟表示，复杂的竞拍规则，体现了北京对土地市场落实“一地一策”的精准管控，只要地块好，大家还是会积极“拼抢”。

央企国企成大赢家，“中建系”斩获4宗地

值得关注的是，北京2022年首轮供地的一个最大特征是，央企国企占据主流，成为拿地主力。中指研究院土地事业部高级分析师张晓飞表示，本次参拍开发商企业几乎是央国企全面覆盖，其他拿地企业除了旭辉一家是民营企业以外，清一色全是央国企开发商。

根据统计，2月16日-17日成交的17宗地块中，16宗地块均被央企、央企背景房企以及地方国企、区域城投企业摘得，仅1宗地块被旭辉控股以14.07亿元拿下，为顺义区顺义新城第5街区平各庄旧村改造项目SY00-0005-6046地块。

具体来看，绿城获得3宗地块，保利+金地联合体、华润置地、中海地产均获得2宗地块，“中建系”（除中海地产）获得2宗地块，北京国企兴创获得2宗地块。

绿城是北京首轮拍地的大赢家。前身为民营地产的绿城，混改后成为中交控股的央企背景开发商，在本次土拍中表现比较亮眼，共参与7宗地块竞争，最终获得3宗住宅用地，总成交金额98.4亿元。据悉，除了以“上限价43.47亿元、4.1万平方米的现房销售面积”摘得崔各庄地块外，绿城还以40.17亿元拿下石景山区刘娘府综合改造土地一级开发项目1604-654-1、654-2、696、728-1地块，并以14.76亿元拿下经济技术开发区亦庄新城0510街区YZ00-0510-0017地块。

而在昌平区中关村生命科学园地块的竞拍中，绿城虽然抱憾而归，但其争夺的决心显现。在竞拍现场，华润置地率先出价25.4亿元，此后绿城、建发、中交等房企举牌，几轮过后便触及27.715亿元的总价上限。不过，现场发生一个“小插曲”：建发和绿城几乎同时举牌触及上限，主持人判定建发举牌在先，绿城提出申诉，使得拍卖暂停；经过半个多小时的商讨，最后确认建发为最高报价者，拿下该地块。

算上中海地产，“中建系”是另一个大赢家。2月16日，中海地产以32.6亿元的底价竞得昌平中关村C-30地块，2月17日中海地产再落一子，以24.8亿元竞得大兴区旧宫镇绿化隔离地区建设旧村二期1号地土地一级开发项目A2-2地块。此外，中建三局+兴创以35.7亿元拿下大兴区西红门镇B2-08、DX04-0101-6004、6006、6008地块，中建智地以8.1亿元斩获房山区拱辰街道办事处FS00-LX05-0045地块。

除了央企外，地方国企、区域城投企业诸如兴创、北京城建、怀柔科学城、城市副中心投资建设集团、建发等也有所获。

特别是兴创，除了联合中建三局拿下一地后，又独自以48.2亿元摘得大兴区黄村镇DX00-0202-6007、6014、6011、6002地块，该地块规划建筑面积17.83万平方米，土地性质为R2二类居住用地、F3其他类多功能用地、A334托幼用地，起始价48.2亿元。 

岳微表示，虎年北京首拍尽管参拍房企较少、举牌轮数较少，但各家参拍企业目标明确，落子各企业传统优势区域，体现出区域深耕、长期布局的稳健特征。值得一提的是，应当看到，房地产市场预售资金监管额度的重新调整及保障性住房不计入开发贷等政策的调整，不仅缓解了企业当前较为紧迫的现金压力，也极大降低了全周期开发成本，提升了企业参与意愿，是本轮土拍“回暖”的关键因素。