全国市场两级分化趋势加重 楼市维稳势在必行

相比往年楼市的如火如荼，今年楼市在多重压力之下整体交易趋势下行。从土储来看，虽有“国家队”出手拿地，但土地市场已经难现往日盛况，一众民营房企在土地市场选择沉默。

究其“躺平”原因，首先民营房企为融资渠道受阻，导致粮草未能先行，无缘土拍；其次为可售货值紧缺，开工面积下降后受市场环境低迷影响，导致去化率降低销售面积不理想，最终使得资金无法快速回流形成恶性循环。

自2020年8月，针对房企融资管理规则“三条红线”在12家房企开始试点，截至2020年年底，扩大范围至30家。在执行过程中，房企境内融资环境持续收紧，重点涉及信托、外债、开发贷等多个领域，房企以往“借新还旧”的打法再难持续。在诸多调控政策之下，国内房地产市场成交增速也在不断放缓。

对此，央行金融市场司司长近日在央行第三季度金融统计数据新闻发布会上称，在坚持“房住不炒”总基调下，银行将矫正对房企偏紧的信贷措施，房企资金压力将缓解第一，银行将矫正对房企偏紧的信贷措施。

自9月起，房企海外债密集违约，包括花样年、新力控股等。10月4日，花样年公告称，2.06亿美元票据应付款未能支付，造成实质违约。且遭到三家国际评级机构下调评级至“展望负面”。据不完全统计，截至10月20日，已有10余家房企被列入负面观察。

中指研究院指出：随着房地产贷款政策触底回暖，房地产贷款投放加速，房企融资环境好转，销售回款提速，将使房企资金压力明显缓解，进而房企海外债密集违约也将减缓。

此外，9月以来政府接连释放楼市维稳信号，北京、广州、深圳等城市陆续出台二手房指导价格方案，热门区域二手房价格直接“打骨折”。如此一来，投资客市场预期被降低，二手房源减少使得刚需购房者转向新房市场，由此形成市场与房企之前的良性循环。使得买房的人买得到，造房卖房的人卖得出。

以北京为例，近日海淀区房地产经纪协会发布行业内部自律倡议，号召中介机构共同抵制恶意争夺房源的行为，同时结合近一年成交价格情况，对部分价格涨幅大、成交量大的热点小区，向中介机构发布了二手房交易指导参考价。

此次包括29个热门小区，其中不乏有此前一房难求的“学区房”，户型涵盖60平米小户型、60-90平米中户型以及90平米以上的大户型。海淀区房协规定超过指导价1%则不允许任何中介挂牌，且不能通过中介成交。

诸葛找房研究中心数据显示，自2021年以来，海淀区二手房市场热度整体较高，成交价格呈现上涨态势，此后随着“多校划片”等教改政策的逐步落实，二手房成交价格有所回落。

日前东莞住建局公布了首批218个楼盘二手房指导价。在政策公布三天后，据交易平台显示，平台上东莞挂牌二手房源为38632套，较参考价出台前的5万余套减少了1万多套。东莞全市二手房出现降价的房源达7000多套。

除指导价格外，东莞还将个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。

但为稳定市场平衡，有些城市需要“降温”的同时，另有一些城市反而需要“升温”。自10月1日起，哈尔滨开始实施《关于促进哈市房地产市场平稳健康发展的实施意见》。

其中涵盖放宽商品房预售许可证办理、提升监管资金返还额度、延长缴纳土地成交价款时间、提高人才购房补贴以及放宽二手房公积金贷款房龄年限等多种举措，全方位为楼市添柴加火，为房企减负。

据国家统计局最新数据显示，2021年8月，哈尔滨新建商品住宅销售价格在7月停降后再度出现下降，新房房价环比下降0.3%、同比下降0.6%。而该市二手房价格在经历6个月连涨后，显现出下跌态势。

不仅如此，从人口规模来看，哈尔滨2020年较2010年人口减少5.89%，低于全国5.4%平均增速水平，属于人口流出型城市，实实在在成为了“冰城”。

58安居客房产研究院分院院长张波表示，对于已经进入到存量房为主的一线城市，二手房的调控政策显得尤为重要。但二手房指导价要想对市场形成直接影响，还需要相关配套政策，例如房贷政策与指导价同步核准，对于明显超过指导价的房源在线上不予展示等，以保障二手房市场的平稳有序发展。