股东输血、物业易主 富力地产开启“自救模式”

面对债务压力，李思廉在富力地产中期业绩会现场表示：“以前累积下来的已经建成的收租物业，包括酒店、写字楼、餐厅等，这些项目都愿意出售。”

李思廉曾用“绝对不后悔”来描述对于万达酒店业务的收购，目前提出酒店“可售”，很难再谈那笔交易后不后悔。

本月初，富力多只债券下跌，穆迪将富力的公司家族评级从B1下调至B2，富力的债务危机已经越发严重，情况直到9月20日的两条公告发布才得以缓解。

果断自救 李思廉、张力向富力输血港币80亿元

9月20日，富力地产公告称，作为富力地产执行董事和大股东的李思廉、张力二人，拟向上市公司提供港币80亿元的股东资金。富力在公告中将两位大股东注入资金的举动称为“展现主要股东对公司持续承诺及对公司业务及发展坚定不移的信心”。

同一天，碧桂园服务公告称，碧桂园物业香港与富力物业签订股权转让协议。据此，碧桂园服务以不超过人民币100亿元的代价收购富良环球，由此间接收购富良环球所持之各目标公司100%股权。当中70亿元用于收购现有业务，30亿元则用于未来0.66亿平方米在管面积合约。

碧桂园服务在第一阶段第一期的20亿元已于9月17日入账。据悉，李思廉、张力分别持有富力物业46.477%、46.477%的股份。

富力地产与碧桂园服务发布的两则公告则意味着，富力正在竭尽所能缓解其流动性压力。富力的债务压力由来已久，其中不得被忽视的则是其酒店业务。

在富力投资的物业资产中，酒店规模是其他投资物业的1.5倍。富力对于酒店加码，显然是希望能够减轻房地产的潜在风险。在富力2017年收购万达73家酒店之后，酒店、写字楼的资产占比达到20%，但随着疫情的到来，富力酒店业务反而成为其主要资金压力来源之一。

反观实现“轻资产”战略后万达酒店发展，其2020年实现收入6.55亿港元，同比减少19.38%。年度溢利实现2.3亿港元，母公司拥有人应占溢利录得1.65亿港元，扭亏为盈。如果73家酒店仍在万达手上，仅运营支出一项费用，对其而言也颇有压力。

截至2021年6月底，富力地产拥有91间营运中酒店，总建筑面积为399万平方米，数量庞大的高端酒店并未对其现金流带来较大贡献。

李思廉在此前也坦言，“全球的旅游都停了，酒店开房率太低，即便国内慢慢恢复，入住率短期内也提不起来，预计全年酒店收入可能会大幅下滑”。

“三道红线”全踩 富力面临关键时刻

面对巨量债务，“三道红线”全踩的富力难以获得新增借贷支撑，截至6月底，富力现金短债比仅为0.55；净负债率为123.5%；剔除预收账款后的资产负债率在74.9%。

在债务层面，富力有息借款约为1433.5亿元，短期借款约为519亿元，同期，其持有的非受限现金及现金等价物为127.6亿元，难以覆盖其短期债务。

在利润层面，富力地产毛利及净利润分别减少至85.7亿元及31.8亿元；毛利率较上年同期的33.5%下滑至22.3%。

“毛利率下跌是由于调整平均销售价格以加快销售速度，以致影响集团的毛利率”，富力对于毛利率的解释较为公允，体现其正在加速回款以缓解债务压力，但仍然引发了评级机构的一系列下调动作。在其发布2021年半年报后，惠誉、标普分别下调了对富力地产的评级展望。

实际上，富力在2020年已经通过减少拿地、出售资产等措施削减了374亿元债务，其中最受关注的是其向黑石出售广州富力国际空港综合物流园70%权益。

富力的资金危机从2019年便开始显现，2020年的疫情出现与“三道红线”出台更加剧了其债务压力。富力对于债务的处理手段是继续“借债”，但随着融资环境日渐趋紧，富力开始着手以降价手段加速销售回款，同时在土地市场进一步收缩。

降价对于其毛利润的影响会进一步传导至市场预期，而减少土地获取则会影响富力下一步的市场推货节奏，跌入死循环之中。

所以，此次的大股东80亿元输血及100亿出售富力物业则显得格外重要，对于富力的短期债务压力而言，交易将会对其债务问题产生明显的减轻效应，部分评级机构也已经作出反馈。

在双方公告发布后，里昂维持了对富力的“买入”评级，并在报告中指出，富力通过出售物业业务及获主要股东李思廉及张力提供80亿元资金支持能够显示，其主要股东正在兑现解决短期流动性问题的承诺，有助于缓解投资者对富力的流动性担忧及未来六个月股价压力。

里昂同时表示，富力在出售物业并获得股东财务支持后，能够拥有足够流动性来偿付短期内到期的债务。

目前来看，富力在短期内的风险敞口得以收窄，但后续现金流的压力仍然存在，对于其资产占比较高的酒店板块是否也会被售出，市场持有的观点不一。